Офисные "страшилки" Екатеринбурга: Кому не хватит места? : Аналитика Накануне.RU

Офисные "страшилки" Екатеринбурга: Кому не хватит места?

Тезис о том, что Екатеринбург, как и любой растущий мегаполис России, нуждается в офисных площадях, лежит на поверхности: помимо того, что людям нужно где-то жить, им нужно еще и где-то работать. Так что за дефицитом квартир следом всегда идет дефицит офисов. Классификация офисов весьма схожа с классификацией квартир – от комнатушек в подвалах и домах, готовящихся под снос, до офисов премиум-класса, сравнимых разве что с элитными пентхаусами в центре города. Но, если на рынке жилой недвижимости в последнее время все большую актуальность приобретает жилье эконом-класса, то на рынке коммерческой недвижимости, как оказалось, существует жесткая нехватка офисов класса "А". В столице Урала, по мнению экспертов, офисные центры такого уровня можно пересчитать по пальцам.

"Основной характеристикой любого офисного здания является высота потолка. Для класса "А" высота потолка должна быть больше трех метров. Также для офисов этого класса обязательно наличие парковки, двух скоростных лифтов, системы кондиционирования и индивидуальная система энергообеспечения здания", - рассказал Накануне.RU председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев. По его словам, сейчас в столице Урала таких зданий немного, однако в перспективе до 2015 г. ситуация должна улучшиться.

Так, общая площадь офисных помещений, которые будут сданы за это время, должна превысить 1 млн кв. м. В городе появятся 44 новых деловых центра, еще 12 уже действующих центров будут реконструированы. Три четверти объектов разместятся непосредственно в центре города.

Но это в перспективе. А сейчас предпринимателям остается либо с "боями" и за огромные деньги размещаться в немногочисленных офисах премиум-класса, либо довольствоваться офисами классов "В" и "С" (офисы класса "В" занимают около 14% рынка, большинство же екатеринбургских офисов относится к классу "С").

Для справки: Офисы класса "А" – самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое. Иногда в России класс "А" специалисты подразделяют на подклассы: "А1", "А2" и "А3". Различие между ними небольшое. Например, подкласс "А1" имеет ресторан, а подкласс "А2" может его не иметь. Полный евростандарт – подкласс "А1". Обычно на класс здания влияют, помимо месторасположения, такие коммерческие характеристики, как наличие парковочных мест, вид связи и пр., проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).
Офисы класса "В" – это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий – парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.
Офисы класса "С" – это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции – обычная, а туалетная комната в коридоре. Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.
Офисы класса "D" – офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте, в них часто случаются крупные пожары.
Офисы класса "Е" – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Метры квадратные – сумма круглая

Отдельный разговор – стоимость офисных помещений. Цена зависит не только от местоположения офиса, но и от инфраструктуры здания, а также от благоустроенности прилегающей территории и возможности подъезда. В условиях пробок, которыми Екатеринбург "обеспечен" на ближайшие годы, этот фактор становится подчас решающим.

"Среднее удорожание и материалов, и работ составляет около 10% в год. То есть если на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра офисных помещений класса "В" составляет 80 тыс. руб., то в 2008 г. она будет составлять уже порядка 85 тыс. руб. Но это только прогнозная оценка, поскольку сейчас идет слабая тенденция к снижению цен как на жилую, так и на нежилую недвижимость", - полагает Максим Афанасьев.

На недавнем совещании по вопросам развития рынка офисно-деловой недвижимости в администрации Екатеринбурга были озвучены примерные расценки на офисы.

Сейчас средняя стоимость месячной аренды офиса класса "В" составляет от 1100 до 1400 руб. за кв. м. Купить офисное помещение класса "С" можно за 60 тыс. руб. за кв. м, офис класса "В", как уже говорилось выше, обойдется в 80 тыс. руб. за кв. м, ну а стоимость метра в офисе класса "А" начинается от 90-100 тыс. руб.

Цены эти весьма относительны. Например, московские офисы стоят в разы дороже, однако для уральских предпринимателей и эти цены зачастую оказываются непосильными. Более того, от офисов премиум-класса по причине их дороговизны вынуждены отказываться и иностранцы.

"В нашу компанию обращался представитель правительства одного из европейских государств, который хотел арендовать офис класса "А". Он сказал, что уже смотрел несколько вариантов, которые, однако, его не устроили по причине высокой цены", - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости АН "Новосел" Салават Шарипов.

Кстати: По итогам первого квартала 2007 г. средневзвешенная ставка аренды офисных площадей в московских бизнес-центрах классов "А" и "В" достигла $770 и $682 за кв. м в год соответственно. За первые три месяца этого года рост данного показателя в сегменте высококлассной офисной недвижимости в Москве составил около 10-15%. Абсолютный рекорд зафиксирован на территории ММДЦ "Москва-Сити", где стоимость предлагаемых в аренду помещений (верхние этажи) в ряде проектов достигла $2,5 тыс. за кв. м в год.

Офисы ищут хозяев

Вообще, потребность ощущается не только в офисах как таковых, но и в помещениях для проведения различных бизнес-мероприятий.

"У нас сейчас острый дефицит профессионально оборудованных помещений для проведения конференций, форумов, переговоров и т.д. Имеющиеся площади расписаны на полгода вперед", - заметил во время совещания заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев. Между тем, большинство таких помещений, как и значительная часть офисов, располагаются не в офисных, а в смешанных торгово-офисных центрах. По мнению специалистов, от этого в будущем необходимо уходить, разделяя здания на чисто офисные или торговые.

По словам Максима Афанасьева, в офисном здании непосредственно офисы должны занимать не менее 80% площадей. С другой стороны, в офисе должны присутствовать некоторые сервисные помещения, точки общепита, иначе здание уже не сможет рассчитывать на высокий класс, которому присуща развитая инфраструктура. Среди тех зданий, которые вскоре появятся в столице Урала и будут соответствовать стандартам офисов класса "А" можно назвать конгресс-холл "Демидов" (его планируется сдать к саммиту ШОС в 2009 г.), деловой центр "Екатеринбург-сити", а также многофункциональный высотный комплекс "Стражи Урала".

В последнем офисные помещения будут занимать в общей сложности 25 этажей в двух башнях комплекса. С другой стороны, "Стражи" будут не чисто офисным комплексом, а многофункциональным – тут будет и торговый центр, и гостиница. По такому показателю как исключительно офисные здания Екатеринбург значительно отстает пока от Москвы. Однако, как оказалось, несмотря на дефицит офисов, в столице Урала встречаются и такие случаи, когда специально построенные торгово-офисные центры оказываются невостребованными.

На совещании в мэрии, например, были названы торговые центры "Восточный" и "Весенний". Этот феномен объяснил Максим Афанасьев. "Вопрос очень интересный. Во-первых, сам формат торгово-офисных центров сегодня не рентабелен и не очень популярен. Если, два-три года назад мы как раз говорили о таком формате, то сегодня это понятие разделяется. Если центр торговый, то там должны быть только торговые площади", - говорит Афанасьев. В первую очередь желание снимать или покупать офисы в чисто деловом центре изъявляют компании и предприниматели, готовые платить за классы "В" и "А" – естественно, представительной фирме не захочется соседствовать с рестораном быстрого обслуживания, без которых сейчас торговые центры редко обходятся.

Кстати: Комитет по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга и Уральская палата недвижимости провели совместное исследование, в результате которого выяснилось, что около 40% предпринимателей города, арендующих офисы, недовольны их качеством. Подобное исследование было проведено и в Москве – там качеством услуг в офисных помещениях классов "В" и "С" недовольны 48% арендаторов. При этом основная часть офисов этих классов располагается в административных зданиях и НИИ. Также в московском исследовании были выявлены некоторые интересные факты: основная масса компаний, арендующих офисные помещения классов "С" и "Д", задействованы в сфере услуг. Это всевозможные туристические фирмы, рекламные и маркетинговые исследования, компании, предоставляющие услуги, связанные с недвижимостью. Еще один вывод – офисные помещения Москвы, преимущественно класса "с", в скором времени будут либо реконструированы, либо перейдут в самый низкий класс офисных помещений – "D".

Екатеринбургу, понятно, до такой роскоши как реконструкция существующих офисов пока далеко. Впрочем, если провести аналогию с жилой недвижимостью, то тут дела обстоят также. Если в Москве существует план по сносу "хрущевок", который, под личным контролем столичного градоначальника Лужкова последовательно воплощается в жизнь, то в столице Урала пока об этом и речи не идет. С другой стороны, Екатеринбург не отстает от столиц по уровню цен на недвижимость – они самые высокие в России после Москвы и Санкт-Петербурга. При таких условиях претензии и недовольство арендаторов и покупателей офисов вполне логично, ведь цены московские, а качество – провинциальное.

Во время совещания в мэрии города представители районных администраций пожаловались на то, что самые большие проблемы со строительством возникают из-за медленного согласования документации, а также из-за того, что застройщики практически не отчитываются перед руководством районов, поэтому некоторые объекты превращаются в долгострои. Сейчас дефицит офисных площадей составляет около 1,3 млн кв. м. За восемь лет городские власти обещают сократить его до минимума. Проблема в том, что бизнес тоже не стоит на месте, и при благоприятной экономической ситуации может начать расти значительно быстрее.

Более того, предпринимателей мало волнуют красивые перспективы – им негде размещаться уже сейчас. Именно поэтому уже почти все первые этажи жилых домов превратились в офисы и магазины, а значит, городским властям, возможно, стоит поломать голову и над другими возможными вариантами выхода из ситуации. Сейчас предприниматель хочет снять офис в строящемся здании, но к моменту его постройки ему, возможно, потребуется целый этаж. И таких случаев будет множество.

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы