Когда коммерческая недвижимость будет дешевой? : Аналитика Накануне.RU

Когда коммерческая недвижимость будет дешевой?

Сегодня много приходится слышать о повышающихся на недвижимость ценах. И это стало практически догмой. Между тем, специалисты говорят, что необходимо различать несколько рынков недвижимости. И в частности, на рынке коммерческой недвижимости (магазины, офисы, склады) в Екатеринбурге цены в ближайшее время могут начать снижаться. Во-первых, это связано с тем, что офисы из центра города, где очень высокая цена, не оправдывают возложенных ожиданий. До них, оказывается, не так просто добраться из-за многочисленных пробок. И их владельцы стараются перебраться, если уж не на окраины, то подальше от центра. Во-вторых, уровень развивающейся конкуренции в городе, по исследованиям маркетологов, достигнет своего пика через несколько лет. Тогда-то как раз цены на торговые площади начнут постепенно снижаться. На данный момент цены стабилизировались и даже есть некоторое снижение темпов роста коммерческой недвижимости. О том, в какие сроки произойдет прогнозируемое снижение цен, какие факторы могут ускорить этот процесс и с какими проблемами сталкиваются девелоперы в Екатеринбурге, рассказал Накануне.RU председатель совета некоммерческого партнерства "Комитет 101" Дмитрий Головин.

Вопрос: Дмитрий Александрович, как Вы считаете, возможно ли снижение цен на коммерческую недвижимость?

Дмитрий Головин : Проблемы пока не существует. Но ситуация становится все более критичной для застройщиков и владельцев торгово-развлекательных центров. Ипотечное кредитование не работает в сфере коммерческой недвижимости и потому деньги не привлекаются в этот сектор населением. Долевым строительством сегодня никто практически не занимается, строят большей частью торговые центры, которые сдают в аренду, пытаясь получить свои деньги. Скорее всего, их выстроится очень много, прибыльность будет снижаться. Сейчас они держатся, потому что к новому году поднимается пик продаж, в феврале провалятся в минус. И все будут дожидаться мартовско-апрельского взрыва продаж. Если этого не произойдет, то может быть простоят лето и начнут к осени снижать цену.

Накануне.ru(2009)|Фото: Фото: Накануне.RU

Фото: www.ural-chel.ru

Вопрос: Какие факторы могут повлиять на снижение цены?

Дмитрий Головин : Факторы, которые повлияют на этот процесс, следующие. Сейчас цена на нефть даже вроде бы начала снижаться после кризиса. Кроме того, в перспективе вообще намечается уход от нее на другие виды топлива, в частности, водородное. Изобрели водородный двигатель, 50 водородных заправок запустила компания "Дженерал Моторс". Это будет расти теперь лавинообразно. Водородный двигатель придуман уже давно. Будет технологический скачок, когда от продажи нефти начнут уходить. Потребность в нефти будет меньше. Начнут падать цены на нефть и на все остальные продукты и виды деятельности. Соответственно, снизится и цена на недвижимость.

Все больше государство стало говорить о том, что рынок недвижимости необходимо сделать более прозрачным. Будут проводиться легальные проверки. Соответственно, станет меньше коррупции, меньше будут требовать денег с застройщиков, а, значит, и цена снизится. Кроме того, про игровые автоматы сегодня много говорится. В соответствии с новыми поправками в закон, с Нового года будет принят закон, регулирующий отношения в сфере игорного бизнеса. В том числе предполагается, что игровые залы уберут из жилых домов. Если это сделают, то много площадей освободится. И выплеснется на рынок. Поскольку их будет много, в целях привлечения клиента к себе, продавцы снизят цену.

Фото: Накануне.ru

Еще до конца 2005 года в Екатеринбурге начнут работать несколько супер-магазинов (моллов), которые уже сейчас объявляют о каком-то нереальном объеме торговых площадей – например, 120 тыс. кв. м. - площадь нескольких спортивных стадионов. Маленькие магазины на их фоне не выживут, закроются. Опять же появятся дополнительные площади для продажи.

Кроме того, инфляция может снизиться, поскольку правительство бросило на борьбу с ней все силы. И, если удастся, и оно еще понизит уровень инфляции, как постоянно нам обещают, это самым негативным образом скажется на цене недвижимости. Станет невыгодно покупать и строить квадратные метры "про запас", поскольку цена на них со временем может стать ниже.

Вопрос: С какими проблемами сегодня сталкиваются застройщики?

Дмитрий Головин : Главной проблемой можно назвать получение землеотвода. Как я и думал, в мэрии Екатеринбурга раньше других осознали последствия принятия Земельного и Градостроительного Кодексов РФ. И потому к моменту принятия этих Кодексов свободной земли под застройку в г. Екатеринбурге не оказалось.

Фото: Накануне.ru

Сегодня всем говорится, что они уже за кем-то закреплены, и там строительство должно будет начаться. Как происходит процесс выделения земельного участка сегодня? Предприниматель выбирает место под строительство, приходит в земельный комитет, где ему отвечают, что этот участок уже занят какой-то фирмой. Правда, через некоторое время предлагают купить эту фирму со всем пакетом документов, в том числе и с документами на землеотвод за рыночную цену.

Уральский научный центр 400 тысяч человек может вместить, Уралмаш – жилой фонд ветхий, 200 тысяч человек можно разместить, район ЖБИ еще можно заселять, застраивать. Неотстроенных участков очень много, но не удается и их получить. Здесь возникает проблема инфраструктуры (строительство дорог, связи, электричества), на развитие которой администрация должна направить силы. А силы все время направляются на что-то другое. Например, задуман проект "Большой Екатеринбург", который предполагает вливание Верхней Пышмы, Березовского. Проигрышный по своей сути, ведь он, естественно, будет встречать сопротивление администрации и предпринимателей этих городов, поскольку согласование теплосетей в Екатеринбурге стоит 4 800 рублей, в Верхней Пышме – 754 рубля. Где лучше предпринимателям работать?

Вопрос: Опыт каких стран также демонстрирует снижение цен на коммерческую недвижимость?

Дмитрий Головин : В Японии обвал цен на недвижимость произошел в 90-х годах. Опыт Японии показал, что снижение цен случается, когда страна переходит к постиндустриальному обществу. В индустриальном обществе, в каком мы сейчас живем, люди трудятся на заводах, на печах. В постиндустриальном - производственные мощности становятся не нужны, мы выпускаем, например, какие-нибудь контакты для сотовых телефонов. Денег уходит больше, а металла в сто раз меньше. Площадей не надо, отсюда недвижимость начинает дешеветь. Также еще один фактор имеет значение: чем больше развивается Интернет, тем больше это влияет на снижение цен. 1 млн 200 человек по стране не видят своего работодателя, поскольку

Фото: Накануне.ru

работают дома по Интернету. Таких людей все больше, ехать им никуда не надо. Соответственно, отпадает и необходимость в офисах.

Вопрос: Как повлияет вступление в ВТО на цены на недвижимость?

Дмитрий Головин : Если мы завтра вступим в ВТО и к нам зайдет иностранный банковский капитал, то нашему банковскому капиталу будет довольно тяжело с ним конкурировать – у настоящих капиталистов и кредиты подлиннее, и проценты поменьше. А при любом кризисе банки первым делом выставляют на продажу активы в виде недвижимости, что ведет к уменьшению их стоимости.

С вступление в ВТО придут строители с другим менталитетом, другим подходом. И наша администрация вряд ли устоит. Например, администрация обязала ИКЕА проложить дополнительные теплосети на нужный ей участок. ИКЕА возмутилась после того, как попытались на них еще одно обязательство возложить. На эту тему начали спорить. ИКЕА сопротивлялась, город настаивал. Потом раздался окрик из Москвы, где попросили не препятствовать развитию международного бизнеса. Тогда администрация отступилась. А с нашими девелоперами такой шаг – сделать еще что-то дополнительное - закономерность. Такое ощущение, что такая ситуация складывается только у нас.

В Перми, например, теплосети и электросети доводят до строительной площадки и предлагают ее уже с проведенными сетями. В Челябинске и Тюменской области есть инвестиционная составляющая в энерготарифе, т.е. ты продаешь на 100 рублей, 20 рублей – твои, которые пойдут на развитие, на 200 рублей – 40 твоих, на 300-60 рублей твои. Чем больше продаешь, тем больше на развитие остается. У нас строишь, тебе говорят, что, помимо выполняемой работы, сети надо обновить или еще что-нибудь сделать. Получается такой торг, от которого начинается подниматься цена дома.

Я знаю один случай, когда на 5-этажный дом чиновник ГО и ЧС попросил построить бомбоубежище для жителей дома.

Фото: Накануне.ru

Требование у них в принципе, законное. А это очень дорогое удовольствие. Получается, что там квартиры будут стоить $3 тысячи за 1 кв. м. Застройщик попросил договориться. Чиновник готов снять свое требование, но в обмен за что-то. Руководство у нас такое, не может выстроить нормальную, некоррупционную схему. Я не верю, что руки не доходят. Видимо, выгодно им так делать.

Вопрос: Какие меры борьбы с бюрократией существуют?

Дмитрий Головин : Федеральное правительство время от времени говорит о том, что у нас забюрократизированы города-миллионники. Антимонопольная служба молчит. Министерство экономического развития готовит проекты. С одной стороны, отделили муниципальную власть от федеральной, с другой стороны, нет за ней теперь контроля.

Вопрос: Почему цены на рынке жилой недвижимости будут расти, а коммерческой – падать? По Вашим прогнозам, когда произойдет падение?

Дмитрий Головин : Следует различать два рынка: жилой недвижимости и коммерческой. Аналитики как раз говорят про первый. Поскольку он находится в силовом поле ипотечного кредитования, он выгоден и банкам, и государству. Это хороший способ заставить человека работать. Человек купит квартиру и всю жизнь будет расплачиваться за нее. По другим правилам организован рынок коммерческой недвижимости. Снижение цен, по моему мнению, произойдет уже летом следующего года.

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы