29 Марта 2024
search

Теракт в "Крокусе"

Новости все материалы

Больше новостей


Архив материалов

   
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
Реклама от YouDo
erid: LatgBUeC9
youdo.com


Аналитика все материалы

"Американские горки" екатеринбургской недвижимости

В целом же ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга сложная, но панических настроений нет, в отличие от Москвы. Но как в Москве, так и в Екатеринбурге намного более умеренными станут темпы развития рынка. Так, в уральской столице в последние годы наблюдался бурный рост, вводились сотни тысяч квадратных метров, в 2009 году такого уже, конечно же, не будет. Ведь сейчас застройщики заканчивают строительство почти готовых объектов, а реализацию проектов, которые на стадии "земельного участка", оставили до лучших времен. "Аукционы по аренде земли почти перестали проводиться, исключение составляют аукционы на землю под индивидуальное строительство, их количество, наоборот, возросло", - заявил на совещании в администрации Екатеринбурга вице-мэр Владимир Крицкий.

Стройки замораживаются, застройщики не кредитуются, банки отказывают в ипотеке или выдают ее под бешеный процент. Население потихоньку начинает отказывать себе в каких-то товарах, бизнесмены стремятся сократить издержки, избавляясь от "лишних" арендованных площадей. Вместе с этим дешевеют стройматериалы, а значит, цена квадратного метра. Казалось бы, что цены как на аренду помещений, так на покупку жилья должны пойти резко вниз, но по всем прогнозам рынок недвижимости Екатеринбурга ожидает лишь не очень значительная коррекция, а затем, после выхода из кризиса, цены вновь устремятся вверх.

Спрос вниз

По его словам, сейчас наблюдается даже некий бум на стройматериалы, которые продаются в розницу. В этом нет ничего удивительного. Мировой финансовый кризис, сорвав планы застройщикам, во многом сыграл на руку тем, кто сам строит свой дом. Стройматериалы сильно подешевели, например, цена на цемент опустилась в два раза, а на ряд материалов - в пять раз. Кроме того, многие вынимают свои накопления из банков, и по сути инвестируют в собственное жилье.

Раз дешевеют стройматериалы, то снижается и себестоимость квадратного метра, но как она составляется, как говорит Крицкий, кроме застройщиков никто не знает. Пару месяцев назад, когда кризис только подбирался к реальному сектору экономики, себестоимость квадратного метра, если учитывать без стоимости земли, внешних коммуникаций, благоустройства прилегающей территории, была 24 тыс. руб. "Сегодня себестоимость не знает никто, кроме строителей", - подчеркнул вице-мэр Екатеринбурга. Он отметил еще одну особенность: цена строительства 1 кв. м социального жилья (то есть без различных накруток строительных организаций) во всех регионах России примерно одинакова. Это может обозначать только одно. Разница в цене квартиры похожего класса в Москве, Екатеринбурге, Нижнем Тагиле или Каменске-Уральском – ни что иное, как рыночные накрутки застройщиков.

Теперь, когда происходит падение спроса на жилье, можно надеяться, что влияние рынка станет меньше. Падение спроса же обусловлено, прежде всего, недоступностью ипотечных кредитов. По данным исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, в Екатеринбурге ежемесячно регистрировалось 2,1-2,3 тыс. сделок по купле-продажи недвижимости, из них около 1 тыс. с использованием ипотечного кредита. "Количество сделок сократится, надеюсь, что не в квартиры бюро продажа покупка ипотека кредит | Фото: Александр Фомин/PHOTOXPRESS.RUдва раза", - заявляет Рустем Галеев.

Падение спроса уже отмечается на первичном рынке жилья, так как многие покупали недвижимость в качестве инвестиций. Данная недвижимость с первичного рынка перешла на вторичный. Однако падение цен пока не происходит, ведь тем, кто приобретал квартиры по цене 60 тыс. руб. за 1 кв. м, нет смысла продавать их дешевле. Первичный рынок сократится и за счет заморозки новых объектов, что, в свою очередь, может вылиться серьезными проблемами после выхода из кризиса. Владимир Крицкий напомнил, что в 1990-е строители столкнулись с проблемой изношенности инженерных сетей. После введения платы за подключение, принятию программ по развитию сетей, по словам Крицкого, эта проблема стала менее острой. "Но как идет финансирование этих программ, вызывает тревогу. Ведь теперь платить за подключение не будут, сети не станут расширяться. Если не вносить изменений в федеральные законы, то после выхода из кризиса будет бурное строительство, не подкрепленное сетями", - полагает вице-мэр.

Строительный бум, ожидаемый после кризиса, также взвинтит цены на недвижимость, поскольку предложение будет отставать от спроса. "Для застройщиков задача №1 – восстановить ликвидность, поэтому рынок скукожится, а затем цена серьезно возрастет", - прогнозирует вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский.

К снижению через компромисс

В сегменте коммерческой недвижимости дела обстоят несколько иначе. Кризис сыграл на руку компаниям, анонсировавшим строительство кран стройка | Фото: Накануне.ruмасштабный ввод дорогих офисных помещений. "Многие проекты, на наш взгляд, были самоубийственного характера. Если одним махом вывалить на рынок 100-200 тыс. кв. м офисной недвижимости, проекты не окупятся в сроки, установленные в бизнес-планах", - утверждает председатель совета директоров ЗАО "Корин-Холдинг" Андрей Бриль. Как он считает, теперь кризис дал возможность компаниям пересмотреть свои планы и оправдать задержки в строительстве. Правда, так "повезло" не всем, а общий масштаб остановки неясен, так как нет статистики, кто и сколько замораживает проектов. "Никто не скажет, что все плохо, ведь это значит отпугнуть инвесторов", - уверен председатель правления НП "Уральский совет управляющих компаний и девелоперов" Алексей Караваев. "Все, кто не подходит к заключительным этажам, будет останавливать проекты, даже если есть кредиты, так как нет арендаторов", - добавляет Андрей Бриль.

Арендаторы, в свою очередь, поняли ситуацию и теперь обращаются к арендодателям с просьбами-требованиями понижать или хотя бы не повышать арендные ставки. Правда, арендодателей убедить отказаться от части своей выручки тоже не так-то просто.

"Когда мы повышали арендные ставки, арендаторы говорили, что нигде больше не повышают. В этом есть доля правды. Накануне.RU, лого, логотип (2015)|Фото: Фото: Накануне.RU Сейчас многие поостерегутся повышать так, как хотелось бы", - отметил Караваев. Он, в свою очередь, предлагает арендаторам доказать падение оборотов. Не все это могут сделать, ведь посещаемость торговых центров, например, осталась на прежнем уровне. Потребительский сектор страдает от падения спроса пока лишь в сегменте "премиум". Андрей Бриль, в свою очередь, отметил, что торговля ощутит падение спроса во втором квартале 2009 года, ведь уже идут сокращения как персонала, так и зарплат. Фонд заработной платы, по его данным, в Екатеринбурге уже сократился на 10-20%. То есть обосновать снижение арендных ставок арендаторам уже станет проще.

Более того, по мнению вице-президента банка ВТБ Александра Ольховского, представители среднего и малого бизнеса, которые, в основном, и являются арендаторами, будут испытывать трудности, и пытаться снижать объемы арендуемых площадей, что также скажется на арендных ставках. Теперь не арендодатель станет больше нужен арендатору, а наоборот. Если не устраивает цена, то можно перебраться в офис-павильон попроще, что, кстати, уже и происходит. "При таком рынке одним качеством управления удержать арендаторов будет сложно. Но все зависит от искусства арендодателя", - полагает Александр Ольховский.

Заместитель директора УК "RED" Андрей Брауде также отмечает, что арендаторы приходят со словами: сейчас кризис, снижай ставки. Кто-то на это идет. "Сейчас рынок арендатора", - подчеркивает Брауде. Правда, и "распродаж" ждать не стоит, максимум, арендодатели готовы "пододвинуться" на 10%, да и то, в крайнем случае после долгих переговоров.

Впрочем, кризис когда-нибудь все равно завершится, спрос на коммерческую, как и на жилую недвижимость вновь пойдет вверх. И уж тогда арендодатели отыграют небольшое и недолговременное понижение стоимости аренды по полной программе.  


Если вы заметили ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter

Архив материалов

   
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС


Архив материалов

   
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС