Медведев: "Никакая мобилизация в России не планируется"
Подозреваемыми в убийстве мальчика в Подмосковье оказались две несовершеннолетние девочки
Иноагента и экстремиста Невзорова* заочно арестовали
Уральскую столицу завалило новостройками — на распродажу жилья уйдет почти четыре года
Екатеринбург столкнулся с избытком предложения на рынке новостроек: объем непроданных квартир уже сопоставим почти с четырьмя годами продаж. При этом девелоперы продолжают выводить новые проекты, хотя главный источник спроса — ипотека — все сильнее зависит от льготных и субсидированных программ. Участники рынка ожидают перестройки отрасли, застройщикам придется замедлять запуск новых объектов и жестче конкурировать за покупателей. Подробнее — в материале Накануне.RU.
По данным сервиса цифровой аналитики "Объектив.РФ", по итогам июня совокупный объем нереализованных остатков на первичном рынке Екатеринбурга достиг 76,65 тыс. лотов. При текущем среднем темпе поглощения строящегося жилья — около 1,6 тыс. квартир в месяц — для реализации этого объема потребуется 3 года и 11 месяцев. При этом рынок нельзя назвать безжизненным. Во втором квартале в Екатеринбурге заключили около 6,1 тыс. сделок на первичном рынке, или в среднем 2 тыс. сделок в месяц. Продажи во втором квартале остаются заметными, однако их недостаточно для того, чтобы сокращать накопившийся запас жилья.
Именно в этом заключается главный дисбаланс рынка: проблема не только в объеме спроса, а в том, что предложение растет быстрее его поглощения. За последние годы Екатеринбург пережил резкое расширение жилищного строительства, и теперь девелоперам приходится делить покупателей между значительно большим количеством проектов. Ситуацию пока поддерживает ипотека. Во втором квартале на сделки с привлечением кредита пришлось 66,6% продаж, а в июне показатель вырос до 71,9%.
Всплеск оказался связан в том числе с изменением условий семейной ипотеки, так как покупатели стремились воспользоваться прежними возможностями до ужесточения программы. Таким образом, ипотечная поддержка пока позволяет удерживать оборот, но не решает проблему избытка предложения. Более того, дальнейшее сокращение возможностей льготного кредитования может усилить конкуренцию между уже выведенными на рынок квартирами.
Застройщики, тем временем, переходят к прямой ценовой борьбе. По данным "Объектив.РФ", 61,3% сделок во втором квартале заключались с дисконтом. Средняя скидка составляла 7,2%, или около 649 тыс. рублей. При этом средняя цена квадратного метра в фактических сделках составила 165 тыс. рублей против 176,9 тыс. рублей в экспозиции. Разрыв показывает, что официальная цена квартиры все чаще становится лишь отправной точкой переговоров. Чтобы удерживать продажи, девелоперы вынуждены использовать скидки, субсидирование ставок и другие финансовые инструменты.
А новые корпуса продолжают выходить на рынок. Только в мае и июне стартовали продажи новых очередей и проектов сразу у нескольких крупных игроков рынка. Таким образом, даже при почти четырехлетнем горизонте распродажи накопленного предложения приток новых квартир пока не остановился.
В Уральской палате недвижимости ранее оценивали объем нереализованных квартир в Екатеринбурге примерно в 66 тыс. лотов, что на 5% больше прошлогоднего уровня.
Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков отмечал, что за пять-шесть лет предложение на первичном рынке выросло примерно втрое. По его оценке, текущий уровень продаж сам по себе остается приемлемым для рынка. Основная проблема в другом: новые проекты продолжают выводиться быстрее, чем продается уже существующее жилье.
Избыток предложения постепенно меняет и экономику девелопмента. Возможности дальнейшего снижения цен ограничены ростом себестоимости строительства, а конкуренция заставляет компании искать другие способы привлечения покупателей. На рынке усиливается роль скидок и субсидированных ипотечных программ, однако их стоимость в конечном счете ложится на экономику проекта.
В УПН предупреждают и о другом риске — попытках сохранить конкурентоспособность за счет сокращения затрат. При высокой конкуренции снижение себестоимости может затронуть не только маркетинговые расходы или коммерческие условия, но и качество отдельных элементов строительства, последствия которого покупатель сможет оценить лишь спустя несколько лет эксплуатации дома.
Одновременно резко ограничивать вывод новых проектов рынок тоже не может. Сокращение предложения способно привести к обратному эффекту — дефициту новых квартир и ускорению роста цен. Поэтому перед Екатеринбургом стоит задача не просто остановить строительство, а добиться более сбалансированного темпа вывода жилья. Пока город сохраняет сильные позиции на российском рынке новостроек. Екатеринбург традиционно отличается высоким объемом продаж на душу населения, а за последнее десятилетие у покупателей сформировалась устойчивая практика улучшения жилищных условий через приобретение квартир в новых домах.
Однако прежняя модель, в которой рост спроса обеспечивался расширением льготной ипотеки и одновременно стимулировал девелоперов запускать все новые проекты, постепенно перестает работать. Теперь отрасли предстоит переварить накопленный объем предложения в условиях более дорогих денег и менее доступной ипотеки.
Именно от скорости этого процесса будет зависеть дальнейшая судьба рынка: при дозированном выводе новых проектов и снижении стоимости кредитования Екатеринбург способен относительно быстро восстановить баланс. Если же предложение продолжит расти быстрее спроса, четырехлетний запас квартир будет продолжать давить на продажи, цены и экономику девелоперских проектов.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
