Норвегия выделила Украине 306 миллионов долларов на ракеты для зенитно-ракетных комплексов Patriot
Минкультуры России подготовило проект постановления правительства об увеличении номинала "Пушкинской карты"
Исполком МОК рекомендовал снять ограничения с российских спортсменов в международных соревнованиях
Пустые новостройки, завышенные цены и сомнительные перспективы застройщиков
Рынок жилья оказался в точке, где одновременно схлопнулись и спрос покупателей, и интерес арендаторов. 70% жилья стоит нераспроданным. Падение количества сделок с новостройками на 25-40% в зависимости от региона сопровождается ростом предложения арендного жилья на четверть при сокращении спроса на 12%. Годы государственных субсидий сформировали модель, которая неспособна существовать без постоянной подпитки, и теперь рынок платит за этот перекос. Подробнее о ситуации — в материале Накануне.RU.
Ипотечный портфель продолжает расти, а количество сделок падает, противоречие объясняется изменением условий кредитования, рынок перестраивается. Заемщики берут меньше кредитов, но на большие суммы, и доля рыночных программ постепенно замещает льготные. Однако эти кредиты получают не те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а участники обменных сделок на вторичном рынке. Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян подтверждает тенденцию: "Рыночная ипотека растет в два раза по количеству кредитов, доля в общем объеме выдачи увеличилась до 47%. При этом рост в основном обеспечивается рефинансированием и постепенным снижением средневзвешенной ставки до 18%". Цифры не отражают реального улучшения доступности жилья для широких слоев населения.
Провал продаж на первичном рынке оказался глубже, чем ожидали аналитики. Объемы реализации упали на 38% в Москве и почти наполовину в Волгограде, что говорит о нелокальном характере проблемы. Ключевой фактор, отпугивающий покупателей, связан с изменением правил игры для застройщиков. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев видит главную причину в том, что девелоперам разрешили задерживать сроки сдачи без штрафов: "Если человек понимает, что он купил жилье на стадии строительства и не просто не выиграет в цене, а потеряет 20-30% после ввода дома, то какой смысл покупать на стадии котлована? Сегодня более 70% строек в Москве сдаются с задержками, и это демотивирует покупателей".
При этом, разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье достиг исторического максимума. За четыре года действия льготной ипотеки первичный рынок перегрелся настолько, что разница в стоимости квадратного метра составила 30-40%. При рыночной ставке 18% годовых переплата за квартиру становится неподъемной для семейного бюджета.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева обозначила контуры дисбаланса: "Семья со средней зарплатой в Москве должна платить за квартиру 25 лет без учета переплат. В Московской области — 15 лет. Это абсолютно неподъемные цены и недоступное жилье. Льготная ипотека в том виде, в котором она существовала, обошлась бюджету безумно дорого, а теперь, когда программа свернута, покупателей просто не осталось".
Экономическая модель проектного финансирования, основанная на эскроу-счетах, создала ловушку для застройщиков. Чем меньше покупателей вносит деньги на счета, тем выше становится ставка проектного кредитования для девелопера. Апрелев указывает на эту проблему как на одну из главных причин затяжного кризиса: "Если эскроу-счета не наполняются, ставка проектного финансирования растет лавинообразно. При ненаполнении эскроу-счетов застройщики получают очень высокую процентную ставку. Все застройщики, кто не позаботился о том, чтобы найти альтернативные источники финансирования своих проектов, не могут их вытянуть. Если мы говорим про Москву, то начали существенно меняться проекты, то есть они из "бизнес" стали "премиум", из "премиум" стали "элитными", хотя, если честно, параметры проектов сильно не поменялись. По факту просто цены повысили". Как говорит эксперт, при ставке выше 18% ни один инвестиционный проект в сфере жилья не вытягивает. Банки страхуются и не дают продавать жилье ниже зафиксированной в проектной декларации цены, а застройщики не могут завершить проекты.
Вторичный рынок живет своей жизнью. В прошлом году цены там упали на 7-12%, и покупатели потянулись на обменные сделки — продают старое, берут новое. Когда человек продает одну квартиру и покупает другую, для него цена квадратного метра имеет второстепенное значение. Именно эти обменные сделки, по данным Апрелева, составляют около 80% всего объема на вторичном рынке и поддерживают его стабильность. Однако в этой схеме практически нет места молодым семьям, врачам, учителям — тем, кто только начинает свою жилищную историю и не имеет квартиры для обмена.
Параллельное падение спроса на аренду создает дополнительное давление на рынок. Квартиры, купленные в период льготной ипотеки как инвестиционный актив, массово выходят на арендный рынок. С начала года предложение выросло на 25%, а число арендаторов сократилось. Это снижение связано как с экономическими причинами — люди не могут позволить себе съемное жилье по старым ценам, — так и с изменением миграционных потоков. Разворотнева отметила, что государству стоило бы переключиться с модели льготной ипотеки на развитие наемного жилья, но время упущено.
Инвестиционная привлекательность недвижимости стремительно падает. Если раньше квартира считалась надежным способом сохранения капитала, то сейчас окупаемость вложений достигает 25-50 лет аренды, что делает такие инвестиции нецелесообразными. Апрелев подвел итог: "Без изменения модели привлечения денежных средств от дольщиков мы потребителя на этот рынок не вернем. Пока ипотечная ставка не опустится ниже 15%, мы не увидим массового возврата покупательской активности. Инвестиционная активность не вернется, пока ставка не станет ниже 12%".
Эксперты приходят к выводу, что льготная ипотека решила проблему застройщиков, но не решила жилищную проблему простых смертных. После завершения массовых программ и сокращения бюджетной поддержки цены на первичном рынке остались на уровне, недоступном для большинства потенциальных покупателей. Падение спроса и рост предложения аренды — две стороны одной медали. Жилье перестало быть инструментом накопления и превратилось в товар, цена которого оторвана от реальных возможностей покупателей. Рынок ждет снижения ставок, появления новых механизмов социального найма или масштабного банкротства девелоперов. В любом из этих сценариев перемены неизбежны.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
