Ипотеку в массы! : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Ипотеку в массы!

То, что жилищный вопрос испортил далеко не только москвичей, со времен Булгакова широко известно. Как и то, что этот самый вопрос никак не удалось решить ни к 1985, ни к 2000 году. Было время, когда российские власти просто пустили дело на самотек - кто сможет, сам купит, кто не сможет, пусть живет, где живет. И вот, кажется, дело сдвинулось. Иностранное слово "ипотека" стало звучать в речах политиков все чаще, превращаясь постепенно в реальные законопроекты и даже программы. Но на деле, как всегда, оказалось все не так просто, как на бумаге. И население пока явно не торопится воспользоваться своим ипотечным правом улучшить жилищные условия. О причинах этого и перспективах развития ипотечного кредитования в России рассказывал накануне в эфире телекомпании "Ермак" Владимир Герасименко, вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности. Печтаную версию этого интервью мы публикуем ниже.

Вопрос: Насколько успешно в России развивается ипотека?

Владимир Герасименко: Пока ипотека развивается медленными темпами. И на это есть определенные причины. Например, большой первоначальный взнос, высокие процентные ставки. Я полагаю, что в свете решения Президента и Министерства экономики о выделении средств из госбюджета для субсидирования первоначального взноса и выплат по процентам, ситуация изменится.

Вопрос: Сколько сейчас в среднем составляет ставка по ипотечным кредитам?

Владимир Герасименко: По той программе, которую предлагает Агентство по ипотеке – ставка 14%, а банки предлагают ипотечные кредиты по более дорогой ставке.

Вопрос: Сколько процентов готово субсидировать государство?

Владимир Герасименко: Половину. Выделяется 22 млрд. рублей на эти цели. Речь идет о двух программах – "Молодая семья" и "Село XXI века". В этих программах будут субсидироваться не только процентные ставки, но и первоначальный взнос. Правда, все зависит от того, в каком регионе проживает семья. Например, если в регионе-доноре, то будет субсидироваться 30% стоимости жилья. Там же, где граждане не имеют доходов, будет строиться социальное жилье с правом выкупа (речь идет о гражданах, совокупный доход которых до 4,5 тысяч рублей).

Вопрос: Регионы, в свою очередь, будут как-то субсидировать и процентные ставки, и выплаты первоначального взноса?

Владимир Герасименко: Некоторые регионы и сейчас участвуют в этих процессах. Например, Татарстан, Челябинская область, Тюменская область. Там власти помогают гражданам выплачитвать первоначальный взнос и проценты. Ипотека, соответственно, ушла далеко вперед. На сегодняшний день по доходам 30% населения готовы участвовать в ипотеке, но одних пугает первоначальный взнос, других высокие процентные ставки. И, если мы просубсидируем хотя бы это, то треть российских семей по своим доходом придут в ипотеку.

Вопрос: А банки готовы снизить процентные ставки?

Владимир Герасименко: Мешает высокая инфляция. С одной стороны, растет платежеспособный спрос населения, с другой, все съедает инфляция. Государство должно заинтересовать банки. Создать налоговые льготы, уменьшить инфляцию. Мы, к сожалению, приняли только американскую модель ипотеки: двухуровневую, рассчитанную на рефинансирование ценных бумаг, кредитов. Возьмем пример Германии. Там более 200 лет развивали строительно-сберегательные кассы. А когда фондовый рынок достиг определенного уровня, запустили ценные ипотечные бумаги. В Германии 50% граждан пользуются строительно-сберегательными кассами. Нам нужен доступ к длинным низкопроцентным деньгам.

Вопрос: Рынок ипотечных ценных бумаг у нас не работает?

Владимир Герасименко: Не хватает несколько нормативных актов. Но в целом закон принят. Хотя пока у нас и фондовый рынок в целом недостаточно развит: нет инвесторов, которые готовы вкладывать деньги в эти бумаги.

Вопрос: Кроме ипотеки, какие инструменты должны существовать, чтобы сделать жилье доступным?

Владимир Герасименко: Нужен целый набор инструментов. Строительно-сберегательные кассы, ипотечные ценные бумаги, необходимо снизить первоначальный взнос хотя бы до уровня 10-15% и, если есть возможность у государства, субсидировать процентные ставки до приемлемого уровня, с которого и начинается массовая ипотека. Мы поправили налоговое законодательство и за счет этого получаем удвоение ипотечных кредитов каждый год. Это в частности, имущественные налоговые вычеты, отмена налога на добавленную стоимость при переходе жилья от застройщика непосредственно к потребителю. Налоговое законодательство сейчас приемлемо для развития. Не хватает участия государства.

Вопрос: Развивается ли ипотека на селе?

Владимир Герасименко: Там где регионы совместно с муниципальными образованиями предусматривают в своих бюджетах финансовые средства для развития этого направления, развивается. В Челябинской области есть подобная программа и налицо позитивные перемены. У нас есть задача выдать ипотечных кредитов к 2010 году миллион - это порядка 20 млрд. долларов, и удвоить темпы жилищного строительства с нынешних 40 до 80 млн. долларов. Сделать это будет непросто, так как у нас нет полного набора инструментов. Скажем, принят закон о жилищно-накопительных кооперативах, но он не работает. Не создано эффективной модели первоначального накопления на жилье. Как работают строительно-сберегательные кассы? Гражданин накапливает 30% стоимости жилья, государство гарантирует вклады в банка, начисляет на эти средства проценты. И как только накопил гражданин 50%, то он под те же 7-8% получает ипотечный кредит для недостающей суммы. Вот основная идея этого закона. Он уже внесен, но пока по нему вынесено отрицательное заключение. Впрочем, думаю, в эту осеннюю сессию закон все-таки рассмотрят.

Вопрос: Есть еще один тормоз развития ипотеки – дорогие квартиры, а эту проблему как решить?

Владимир Герасименко: Нужно все рассматривать комплексно. У нас сейчас не хватает земельных участков, обустроенных коммунально-инженерной инфраструктурой. Правительство собирается выделить гарантии на привлечение средств в инженерно-коммунальную структуру, чтобы обустроить участки. Если объем рынка ипотеки будет совпадать с объемами жилищного строительства, то рост цен на жилье не прогнозируется на таком уровне, как сейчас. Нужно предложение доступного жилья, чтобы граждане с любым уровнем дохода могли его приобретать. А у нас на сегодняшний день 4 млн. российских семей находятся в очереди. Если мы запустим ипотеку в том в виде, в котором предлагается, то половина этих людей улучшат свои жилищные условия, они готовы прийти в ипотеку. Остальные будут претендовать на жилье по договору социального найма.

Вопрос: Можно ли назвать какую-то конкретную дату, когда, действительно, ипотека, заработает в полную силу?

Владимир Герасименко: Если мы примем обозначенные мной в беседе законопроекты, и если государство начнет процесс субсидирования, то, думаю, к 2010 году ипотека заработает в полную силу. Долевое строительство запустили, но приняли закон, который никому не выгоден. Надо что бы этот путь не повторила ипотека.

Редакция благодарит телекомпанию "Ермак" за предоставленные материалы