Огнеборцы потушили пожар на логистическом центре в Невинномысске после атаки БПЛА
Реформа ЖКХ: Нашими домами по-прежнему будут управлять ЖЭУ и ПРЭТы?
До первого марта 2006 года новый Жилищный кодекс в обязательном порядке предписывает всем собственникам квартир вместо существующего ныне ПРЭТа выбрать для своего дома некую управляющую компанию.
Осталось чуть больше полугода, а у осведомленных собственников одни вопросы: как отдать дом в управление, кто его возьмет и, главное, сколько за это придется платить? Сотрудники ЖЭУ раздают документы, из которых собственникам квартир все равно ничего не ясно. У жильцов складывается впечатление, что им предлагают проголосовать за простую смену названий: "Управляющая компания", вместо старого ПРЭТ или ЖЭУ, или ЖКУ.
Рассмотрим ситуацию на примере Нижневартовска – одного из самых благополучных городов Югры.
ПРЭТ или частник?
Все, как всегда, упирается в самый болезненный - денежный - вопрос. Сегодня вартовчанин платит за техобслуживание, вывоз мусора и некоторые другие коммунальные блага, об организации которых для него договаривается ПРЭТ по жестким и пока приемлимым ставкам, установленным городом. Кроме того, ежегодно из бюджета на каждый дом выделяются дотации, которые идут на капремонт, обслуживание дорогостоящего лифтового хозяйства и на многое другое.
Теперь же эти деньги - квартплата - как бы переходят в распоряжение собственников, которые должны нанять управляющего. Внешне все выглядит по-рыночному: приоритет получит та компания, которая предложит наилучшее сочетание "цена-качество", гарантию чистых подъездов, горячих батарей и вежливых слесарей. Но это - в идеале, на страницах Жилищного кодекса.
На самом деле придется выбирать из того, чего не существует. Только в Нижневартовске новых управляющих компаний нужно как минимум десяток. Реально же в городе работает одна немуниципальная, коммерческая управляющая компания. Пока она обслуживает три дома. В ходе реформы ЖКХ управляющая компания "Квартал" планирует расширить свою деятельность еще примерно на 10 домов. "Повезет" тысяче или чуть больше вартовчанам. Остальным 250 тысячам будет предложено заключить договоры обслуживания с бывшими ПРЭТами, которые "реформируют" в управляющие компании.
Надо отдать должное – нижневартовские муниципальные коммунальные службы всегда справлялись со своей работой. На специализированных конкурсах город неоднократно признавался благоустроенным, а его ЖКХ - образцовым. Поэтому власти подсказывают вартовчанам: выбирайте проверенное. В интервью местным СМИ заместитель начальника управления по эксплуатации жилищно-коммунального и городского хозяйства администрации Нижневартовска Юрий Истомин заявил: "От населения идут жалобы. Частные компании создаются, но жилой фонд не ремонтируется. Были случаи, когда жильцы исправно платили квартплату, но частники не расплачивались с предприятиями за услуги водо-, тепло, -электроснабжения и люди могли остаться без воды или света. Функции контроля за исполнениями своих обязанностей в частных компаниях намного слабее, чем у муниципальных структур".
Однако есть частники, которые успели доказать, что за ту же квартплату коммерческие фирмы могут предоставлять больше услуг, чем муниципальные службы.
Плюсы частных управляющих компаний
Единственная альтернатива нижневартовским ПРЭТам - управляющая компания "Квартал" была создана почти 2 года назад. Пока эта компания управляет всего тремя домами. Но, как понятно из названия созданной структуры, цель предпринимателей - взять в управление хотя бы один городской квартал. По расчетам специалистов, коммерческим фирмам будет выгодно заниматься коммуналкой только после того, как они начнут обслуживать 75-80 тысяч квадратных метров жилья. Это примерно один микрорайон Нижневартовска.
"Есть одна простая экономическая формула - пояснил ситуацию один из создателей управляющей компании "Квартал" Юрий Елин, - Когда ПРЭТ - монополист - для людей это дороже. Если появляется на рынке конкурент, то цены ползут вниз. Многие смогли в этом убедиться, наблюдая конкурентную борьбу между компаниями сотовой связи" .
О том, как работает "Квартал" рассказал еще один участник удачного эксперимента, председатель ТСЖ "Конвент" Алексей Елин: "Мы учредили управляющую компанию для эксплуатации жилого фонда и создали ТСЖ. Компания "Квартал" наняла крупных подрядчиков для обслуживания своих домов. Например, электрику у нас делает Горэлектросеть. У управляющей компании есть все возможности, которые имеют муниципальные ПРЭТы. Вывозится мусор, оказываются диспетчерские услуги, создается расчетно-кассовый центр и многое другое. Т.е. у нашей управляющей компании уже сложились административно-распорядительные функции, как и предписано новым Жилищным кодексом.
Эксплуатацию же домов компания поручает проверенным коммерческим партнерам. Задачи "Квартала" - использовать все возможности заработать деньги. Сейчас просто вести коммунальное хозяйство доверенных домов – не прибыльно. Приходится думать над созданием дополнительного бизнеса, который заинтересует жильцов. Например, пиццу принести, костюм отремонтировать, в химчистку сбегать, собаку выгулять, няню нанять… И людям удобно, и управляющей компании дополнительная прибыль. По нашим расчетам, для того, чтобы соблюсти интересы компании и жильцов надо вести дела не менее 10 домов. Сейчас мы над этим работаем. Рассказываем о преимуществах нашей компании. Приводим экономические выкладки. Но не торопимся. Людям надо время, чтобы они привыкли к мысли, что кроме муниципальных служб есть и коммерческие компании, которые смогут вести их коммунальное хозяйство с выгодой для всех".
Создание коммерческой управляющей компании еще 2 года назад была вынужденной мерой. Тогда нижневартовские строители столкнулись с тем, что дома возводились, а муниципалитет отказывался подписывать все необходимые документы сдачи-приемки объекта. Чиновники действовали согласно закону, который гласил: если здание построено на условиях долевого участия, то владельцем дома должен выступать не муниципалитет, а товарищество собственников жилья. В некоторых случаях новостройка стояла незаселенной по году-полтора. Проблему создания ТСЖ каждый решал по-своему. Товарищества организовывали как строители, которые хотели быстрее сдать объект, так и смелые дольщики, которым надо было срочно переехать в новое здание. Пока в новые дома заселялись только богатые вартовчане вопрос с размером квартплат не особенно заботил руководство ТСЖ. За удобства состоятельные люди деньги платили столько, сколько надо. Но постепенно количество товариществ собственников жилья росло. И социальный статус владельцев новых квартир тоже стал меняться. В результате сейчас в Нижневартовске больше десятка ТСЖ, которые пытаются разрозненно решить одни и те же проблемы: каким образом за разумные деньги обеспечить жильцов полным набором коммунальных услуг.
Некоторые ТСЖ не справились с этими задачами. Этот негативный опыт заставил в свое время мэра Нижневартовска Бориса Хохрякова заявить: "Когда они (ТСЖ) создаются, их учредители обещают жильцам манну небесную, а потом жильцы приходят просить возвратить их дом к старой системе обслуживания".
Многие ТСЖ никогда не обременяли себя заключением отдельных договоров с сантехниками, владельцами снегоуборочной техники, электриками и другими специалистами-коммунальщиками. Конечно, так бы было дешевле для жильцов, но очень хлопотно. Поэтому договор на обслуживание заключался с ближайшим ЖЭУ. Соответственно, квартплата в ТСЖ никак не могла быть ниже той, которую платят все остальные вартовчане. В идеале, для уменьшения затрат товариществам надо отказаться от услуг ЖЭУ и переложить груз поиска специалистов-коммунальщиков и контроля за соблюдением ими условий договоров на плечи домуправов ТСЖ. Но в мелком товариществе собственников жилья зарплату домоуправителя практически невозможно сделать такой привлекательной, чтобы ради нее человек согласился на постоянные хлопоты.
Выход из этой ситуации нашелся - управляющая компания "Квартал" предлагает всем ТСЖ заключить договор и решает все текущие коммунальные проблемы товариществ. Ситуацию пояснил председатель ТСЖ "Конвент" Алексей Елин: "ТСЖ может само управлять своим домом. Но тот денежный объем, которым товарищество распоряжается, - не тот, который может заинтересовать серьезных руководителей, управленцев. У управляющей компании другие задачи. Она должна зарабатывать на коммуналке деньги, как любое коммерческое предприятие. С одним домом, одним ТСЖ управляющей компании невыгодно работать Для нее, чем больше качественного жилого фонда в распоряжении, тем дешевле услуги управления. Соответственно, у собственников жилья квартплата - меньше".
Управляющая компания "Квартал" - изначально была создана так, чтобы конкурировать с нынешними ПРЭТами. По сути, она выполняет те задачи, для решения которых производственно-ремонтные эксплутационные участки только сейчас преобразуются в управляющие компании. "Квартал" - это организация с минимумом работников. Перед работниками этой компании стоит задача заключить выгодные договоры на выполнение коммунальных услуг и проконтролировать надлежащее качество исполнения. Управляющая компания будет мобильно реагировать на все ситуации, т.к. в любое время сможет нанять любого человека под выполнение конкретной работы. Один из ее создателей Юрий Елин пояснил: "Сейчас в Нижневартовске очень много людей, которые жаждут работы. Например, зачем содержать на балансе предприятия автопарк, если только свистни и у тебя под конкретную задачу будет и мусоровоз, и автокран, и все что угодно".
Единственное, что не сможет сделать такая организация - обеспечить капитальный ремонт здания, не увеличивая квартплаты. Поэтому здесь стараются предлагать свои услуги жителям новых зданий.
"Квартал" готов работать и с другими домами, но при определенный условиях. "Мы стараемся брать новые дома, но если будет организован конкурс по управлению старым жилым фондом, мы готовы участвовать, – говорит председатель ТСЖ "Конвент" Алексей Елин,- При этом муниципалитет сначала должен решить некоторые вопросы. Например, провести капремонт в таких зданиях. Деньги-то на капитальный ремонт ПРЭТы брали у людей. Вот пусть и проводят ремонты, прежде чем от старого жилья избавиться."
ТСЖ и общие собрания жильцов– альтернатива управляющим компаниям
В нижневартовских ПРЭТах говорят, что жильцы обязаны заключить договор с управляющей компанией, подразумевая, что альтернативы им нет. Действительно, для собственников жилья меньше всего организационных хлопот при заключении договора обслуживания с управляющей компанией. Однако новый Жилищный кодекс предусматривает варианты.
Коммунальные проблемы дома можно решать, создав в нем товарищество собственников жилья. Впрочем, можно даже этого не делать, а решать все вопросы на общем собрании жильцов дома. Но тогда должна быть инициативная группа, которой все остальные собственники жилья делегируют свои полномочия. Теоретически такой вариант управления домом могут выбрать все желающие. Но специалисты говорят, что собрания жильцов будут эффективным органом управления только в тех домах, где количество квартир не превышает десятка-двух.
Когда создано ТСЖ и его членами являются абсолютное большинство собственников как жилых, так и нежилых помещений дома, решать подобные проблемы намного легче. Правление и его председатель действуют от имени всех жильцов. По закону, они обладают достаточно широкими полномочиями. Кроме того, у юридического лица есть расчетный счет, есть печать. Поэтому проще не только заключить договор, но и рассчитываться по нему.
Специалисты управляющих компаний говорят, что ТСЖ не показали себя эффективными управленцами. ТСЖ не смогут нанять тех же сантехников дешевле, чем это смогут сделать управляющие компании. Но резервы для снижения квартплат у некоторых товариществ собственников жилья – есть.
Товарищество имеет право распоряжаться и извлекать определенную выгоду из общего имущества дома, включая крышу, стены дома, его чердак и подъезды, а также земельный участок (так называемую придомовую территорию). Несмотря на то, что ТСЖ по закону, - организация не коммерческая, оно может заниматься коммерческой деятельностью при условии, что доходы от нее идут исключительно на нужды товарищества. Например, деньги от размещения рекламы на стенах дома, можно пустить на снижение квартплат. Или на благоустройство подъездов, на устройство двора, установку домофона, на проведение ремонта... и т.д.
Но сейчас абсолютное большинство жильцов, особенно в старых домах, объединяться в товарищества опасаются. Потому что товарищества должны платить за коммунальные услуги по тем же тарифам, что и коммерческие организации. На ТСЖ не распространяются городские дотации. Поэтому экономических условий, которые бы стимулировали людей объединяться, пока не создано.
Реформа – сейчас, выбор - потом
Но даже если бы власти создали все условия для реальной конкуренции между коммерческими управляющими компаниями, преемниками ПРЭТов и ТСЖ, заставить владельцев квартир собраться в одном месте и принять общее решение практически невозможно из-за общей привычки, чтобы за нас все решал дядя.
Многие из сограждан просто не знают, что сейчас происходит. А те, кто знает, не знают, как свои права реализовать. Чтобы стронуть нашего гражданина на какое-либо действие, надо провести огромную рекламную кампанию с постоянным разбрасыванием листовок, баннерами на улицах, распространением справочной литературы, которая, между прочим, даже и не написана. Пока же никто ничему не учит и не проводит никакой подготовки. Власти осторожно рассудили, что от добра добра не ищут, и, не трогая, от греха подальше, граждан, постараются дотянуть до первого марта и назначить свои управляющие компании, в которые, скорее всего, превратятся все те же ПРЭТы (по Жилищному кодексу если выбор не делает сам дом, то управляющую компанию по конкурсу назначает муниципалитет). К сожалению, власти забывают, что бывшим ПРЭТам, как и другим коммерческим компаниям, стопроцентно доверять тоже будет нельзя, ведь над ними уже не станет жесткого городского контроля.
С другой стороны, даже если выбирать не из чего, в любом случае с бывшим ПРЭТом договор будет заключен лишь на два-три года. Теоретически - это стимул бывшей госструктуре навести порядок в своих рядах.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
