Закупать впрок - не впрок : Аналитика Накануне.RU

Закупать впрок - не впрок

"Приобретение жилья впрок само по себе ненаказуемо. Зарабатывать - не грех. Вопрос в том, как и на чем зарабатывать". Минфин РФ приступил к выполнению предложений первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева о повышении налогов для собственников нескольких квартир. Чиновники решили, что такой мерой можно сократить число частных инвесторов на рынке недвижимости, и отчасти решить проблему дефицита и дороговизны жилья для простых россиян. Эксперты и участники рынка настроены против такой идеи и припоминают, что в недалеком будущем в России предполагается перейти к мировой практике, когда налог на недвижимое имущество рассчитывается, исходя из его рыночной стоимости. Новый "квартирный оброк", заявляют они, многих неприятно удивит.

За средства, вложенные в жилье, элитное и не очень, россияне могут не беспокоиться - это верный путь не только обезопасить свои капиталы, но и приумножить их. За 2006 год только в Екатеринбурге цены на квартиры подорожали более чем в вдвое - с 30 тыс до 70 тыс рублей за квадратный метр, и до более чем 100 тыс рублей в Москве. Вот почему инвестиции в недвижимость являются сегодня одним из самых распространенных способов эффективного вложения денег. Бороться с этим явлением предложил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, отвечающий за реализацию в стране национального проекта "Доступное жилье". "Приобретение жилья впрок само по себе ненаказуемо", - об этом он заявил в сентябре прошлого года, предложив при этом повысить налоги для собственников нескольких квартир, рассчитывая таким образом сократить число частных инвесторов на рынке недвижимости, и отчасти решить проблему дефицита и дороговизны жилья для простых россиян. "Зарабатывать - не грех. Вопрос в том, как и на чем зарабатывать, - отметил тогда Дмитрий Медведев, - Это нужно делать законно и исходя из нравственных представлений".

Сегодня Налоговый кодекс РФ предусматривает имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц. Продавец имеет право на получение имущественного налогового вычета в случае продажи жилых домов и квартир (независимо от срока его приобретения), если их стоимость не превышает 1 млн. рублей. В таком случае со всей вырученной от продажи суммы подоходный налог не платится. Если же вырученная сумма более 1 млн. рублей, то тут два варианта: если квартира была в собственности более трех лет, то вы получаете налоговый вычет также в полной сумме, а если менее трехлетнего срока – вы вправе воспользоваться налоговым вычетом в сумме до 1 млн. рублей включительно, а с оставшейся суммы должны оплатить 13 % налога на доходы физических лиц.

Минфин предлагает изменить эту систему: налоговый вычет, по мнению ведомства, должен предоставляться только при продаже жилой недвижимости. Но главное – полное освобождение от налога (право не платить налог со всей суммы при продаже недвижимости, находившейся в собственности более трех лет) предлагается предоставлять только, "если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика". Другое условие: "по адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика", цитирует предложения Минфина газета "Коммерсант", в распоряжении редакции которой они оказались. А это означает, что если продаваемая квартира единственной не является, с полученного им от продажи дохода (за вычетом 1 млн руб) придется заплатить 13%, даже если срок владения ею составлял более трех лет. Более того, налог с дохода придется заплатить, даже если проданная квартира являлась единственной, но продавец в ней прописан не был, а постоянно проживал в другом месте. Получить комментарии по этому поводу в Минфине и территориальных отделениях Федеральной налоговой службы Накануне.RU не удалось.

Тем временем эксперты и участники рынка заявляют, что настроены категорически против таких нововведений: "К инициативе государства ограничить применение имущественного налогового вычета только применительно к "единственной квартире в собственности", в которой "находится место жительства налогоплательщика" я отношусь скептически. Это очередная попытка государства бороться с экономическим явлением (оборотом квартир) путем административных ограничений", - убежден Роман Речкин, начальник отдела правовых споров Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С.

При этом нужно учитывать, объясняет он, что собственно перепродажа квартир (второй, третьей и так далее) не противоречит действующему законодательству и является абсолютно законной.

"Неясно, почему гражданин, который абсолютно законно продает вторую и последующие квартиры, должен нести какие-то неблагоприятные последствия своих действий, которые государство даже не считает неправомерными", - недоумевает Роман Речкин в беседе с Накануне.RU. Кроме того, эксперт сильно сомневается, что государство сможет проконтролировать, проживал ли налогоплательщик в продаваемой квартире: "По умолчанию местом жительства лица признается место его регистрации, однако, определить, проживал ли человек там, где он зарегистрирован, вряд ли возможно", - отмечает Роман Речкин.

Роман Речкин, начальник отдела правовых споров Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С Вместе с тем, введение для получения имущественного налогового вычета условия о фактическом проживании может повлечь злоупотребления со стороны налоговых органов, которые будут отказывать в применении имущественного вычета по надуманным основниям, например, потому, что гражданин якобы не доказал факт своего проживания в продаваемой квартире.

В "Уральской палате недвижимости" также скептически оценивают предложения Минфина. По мнению экспертов, частные инвесторы будут искать способы ухода от налога. "Сегодня, например, часто оформляют сделку по договору купли-продажи на сумму менее 1 млн рублей. Это ограничение по сумме дохода, с которой налог не уплачивается, в предложениях Минфина не снимается", - обращает внимание на этот нюанс аналитик "Уральской палаты недвижимости" Гурам Тухашвили.

Эта инициатива, отмечает эксперт, призвана ограничить доступ частных инвесторов на рынок жилой недвижимости, чтобы простым гражданам, условно говоря, доставалось больше квартир. Однако на деле к сокращению частных инвесторов на рынке эта мера вряд ли приведет: "Число частных инвесторов на рынке жилой недвижимости в России сильно преувеличено, да, они есть, но это не более 10% участников рынка. Остальные 90% - это люди, которые покупают и продают квартиры с целью улучшения своих жилищных условий, переезда или обмена", - объясняет Гурам Тухашвили в беседе с Накануне.RU.

Эксперт убежден, что снять дефицит жилья ограничением "единственности" квартиры невозможно, а для того, чтобы квартиры подешевели, необходимо больше строить. При этом он отмечает, что определенные неудобства эти ограничения доставят и простым гражданам, имеющим вторую квартиру, например, для проживания в ней детей.

"В таком случае им придется оформлять дарственную на вторую квартиру, или оформлять ее продажу собственному же ребенку по цене менее 1 млн. рублей", - продолжает аналитик "Уральской палаты недвижимости" Гурам Тухашвили. Добавим, эксперт не исключает, что в случае массовых заключений сделок на рынке в пределах сумм до 1 млн рублей (чтобы уйти от налога), со стороны фискальных органов могут возникнуть подозрения.

А Роман Речкин, начальник отдела правовых споров Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С, напоминает, что в недалеком будущем в России предполагается перейти к мировой практике, когда налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его рыночной стоимости. Новый "квартирный оброк" многих неприятно удивит.

Недвижимость (жилые дома, квартиры, дачи, гаражи) облагается налогом на имущество физических лиц - это самостоятельный налог, ставки которого в настоящее время определяются муниципалитетами. Размер ставки этого налога определяется от инвентаризационной стоимости квартиры (оценки БТИ), которая сегодня в десятки раз меньше рыночной (в Екатеринбурге ставки налога установлены от 0,1 до 2% от инвентаризационной стоимости имущества в год). "Сегодня люди платят налог на имущество за свои квартиры в размере несколько сот рублей в год, а в перспективе планируется перейти налог на имущество в отношении квартир, дачных участков, гаражей и т.д. брать от рыночной стоимости этого имущества. Одномоментно оценить по-новому весь массив квартир, дач и гаражей, причем каждый из объектов в отдельности, в стране невозможно, поэтому Минфин готовит общую методику оценки, которая позволит расчетным путем (без индивидуальной оценки объекта независимым оценщиком) получить цену, близкую к рыночной, и с этой суммы и будет взиматься налог на имущество. Причем поступает он в местный бюджет, таким образом в государстве рассчитывают сформировать финансовую основу местного самоуправления", - объясняет Роман Речкин.

В этом вопросе, правда, важен социальный аспект: если поднять налог на имущество сразу в несколько раз, в обществе может возникнуть недовольство. Ведь, по предварительным экспертным оценкам, например, в центре Москвы налог на имущество за квартиру может возрасти до $2 тыс в год против нынешних 500-700 рублей. И это в дополнение к плате за коммунальные услуги, которая уже исчисляется не в сотнях, а тысячах рублей ежемесячно (!).

По информации Управления Роснедвижимости по Свердловской области, единая база данных в стране, начиная с земельных участков и заканчивая всем тем, что на них расположено, будет сформирована к 2011 году. И уже не будет разделения, как сегодня, налога на землю и отдельно на имущество, а будет введен единый налог на недвижимое имущество (о чем мы уже писали). Самыми дорогими землями, естественно, являются участки выделяемые в черте города, и оказаться недовольными суммой в платежке из налоговой могут не только владельцы квартир, дачники и садоводы, но и владельцы частных домов, гаражей и даже автостоянок. Впрочем, отчаиваться не стоит, призывают чиновники и советуют всем недовольным обращаться к городским властям, независимым экспертам, обратиться в правительство, вплоть до пересмотра ранее утвержденных оценок в суде.

Предложения Минфина по "Основным направлениям налоговой политики на 2008-2010 годы", где речь идет в том числе и об изменении системы имущественных налоговых вычетов по подоходному налогу, в марте будут рассмотрены Правительством РФ. Накануне.RU будет следить за развитием событий.

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы