Недоходные доходные дома : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Недоходные доходные дома

Неудачи в реализации жилищного нацпроекта окончательно реанимировали давно забытую идею строительства в России доходных домов. Чиновники полагают, что доходные дома позволят отчасти снять напряженность на рынке жилья. Однако аналитики называют идею фикцией, отмечая, что российский рынок в его сегодняшнем состоянии вообще не приспособлен для строительства жилья с целью сдачи его в аренду. Так ли?

***

Сначала определимся с понятием. Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма.

Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома придумали строить в 18 веке. Большие строения "под жильцов" возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся. В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.

Активно строилось доходное жилье и в 19 веке (сведения о нем есть и в классической литературе). Оно приносило владельцам хорошие деньги, так как пользовалось большим спросом. В доходных домах жили не только бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Просто жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости.

Но и квартиры в таких домах были разного уровня. Самые престижные стоили очень дорого, но имели фантастические удобства и роскошную меблировку. Чиновники низших рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных мрачных помещениях (вспомните хотя бы Родиона Раскольникова у Достоевского). В советские годы частное домовладение было упразднено: доходные дома национализировали, и началась эпоха коммуналок.

К идее строительства доходных домов вернулись спустя 80 лет. Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке. В нем 47 квартир: шесть - двухкомнатных, 19 - трехкомнатных, 21 - четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м.

Второй дом был построен тоже в Москве на Плющихе. Строительство третьего дома только началось - это многофункциональный комплекс на Пречистенской набережной, все квартиры в котором будут иметь статус апартаментов. Все три дома относятся к элитной недвижимости, а арендные ставки в них колеблются от $3 до 12 тыcяч - довольно дорого даже по московским меркам.

Однако недавно московские власти, озабоченные жилищными проблемами горожан, заявили о строительстве доходных домов, арендная плата за однокомнатную квартиру в которых не будет превышать $200. Такие дома планируется строить, в первую очередь, для студенческих семей. "Доходные дома должны быть по карману студенческой семье. В них на первом этаже обязательно должна быть игровая комната для детей, спортивный зал и помещение для дискотек и вечеринок", - рассказала заместитель мэра столицы Людмила Швецова.

Идея строительства доступных квартир для сдачи их в аренду пришла в голову и уральским чиновникам. Основной посыл - далеко не все семьи могут купить квартиру даже в кредит, а доходные дома могут явиться для многих палочкой-выручалочкой.

Как сообщила министр экономики и труда Свердловской области Галина Ковалева, в рамках реализации жилищного нацпроекта на Среднем Урале строительство доходного жилья будет выделено в отдельную программу. Ее цель - как раз обеспечить жильем малоимущее население.

Тюменские власти тоже не исключают возможность строительства в Тюмени доходных домов. Конкретные сроки пока не называются. По словам начальника Главного управления строительства Тюменской области Сергея Коробова, как только на рынке будет избыток нового жилья, застройщики смогут сдавать в аренду целые дома.

Но идейным пионером среди уральских регионов является Южный Урал. Еще в 2004 году в Южноуральске хотели построить доходную десятиэтажку на 110 квартир. Оплачивать строительство вызвалось ЗАО "Южуралзолото", а мэрия отдала под новостройку один из лучших участков недалеко от центра города.

Дом должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В "Южуралзолото" не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. "Я точно не могу сказать, в чем была загвоздка. Мы недавно встречались с "Южуралзолото" и договорились, что они передадут фундамент городу, а город возместит компании затраты", - сообщил Накануне.RU первый заместитель главы Южноуральска Сергей Клипа. Местные власти отказались от идеи строительства доходного дома. На старом фундаменте построят обычный жилой дом.

Между тем, участники жилищного рынка и аналитики утверждают, что строить доходные дома в России не выгодно.

Но сначала отметим, что вариантов воплощения идеи существует несколько. Первая - государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся (то, что, по всей видимости, собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

Второй вариант - доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у крупных московских инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.

Намного более реалистичный вариант - строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду. По такому пути хотят пойти свердловские власти. "Для реализации программы по строительству доходных домов мы будем привлекать инвесторов. Сейчас прорабатывается вопрос предоставления гарантий застройщикам", - отметила Галина Ковалева.

Однако даже в этом случае участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов. Все вновь упирается в долгий срок окупаемости.

По данным аналитика ИФК "Уником Партнер" (Екатеринбург) Виталия Калугина, доходный дом окупится в лучшем случае через семь лет. Да и вряд ли из доходного бизнеса можно извлечь огромную прибыль. Все, на что вправе рассчитывать арендодатель, считают аналитики, - 11-12% годовых (меньше даже банковских процентов) без вычета издержек на содержание дома. В свете баснословного, безудержного роста цен на недвижимость цифры выглядят не слишком привлекательно, согласитесь. Выгоднее продать жилье сразу и по рыночной цене.

"Сам процесс строительства занимает 2-2,5 года. За это время стоимость жилья увеличивается в 2-2,5 раза. Арендная ставка растет намного медленнее. Поэтому вкладываться в девелоперские проекты выгодно только с целью дальнейшей перепродажи жилья", - считает Виталий Калугин.

Если же арендная ставка в доходных домах будет выше, чем в обычных, она отпугнет многих потенциальных арендаторов.
Именно поэтому идея доходного дома пока находит воплощение на рынке элитного жилья, где арендные ставки достаточно высокие.

Застройщики согласны с такими выводами. "Мы не готовы строить доходные дома в Челябинске. В Москве их, наверное, еще можно строить, так как есть спрос на дорогое жилье. Строить и сдавать недорогие квартиры смысла нет", - говорит гендиректор строительной компании ДБМ (Челябинск) Дмитрий Мандрыгин.

Есть два условия, считают эксперты, при которых сдавать внаем целые дома может быть выгодно: более дешевые заемные средства (или бюджетные) и резкий рост арендной платы. "Ставка должна вырасти хотя бы в 1,5 раза. Доходность 20% годовых может быть привлекательна для консервативных инвесторов ", - отмечает Виталий Калугин. Проблема в том, что из-за нестабильности российского рынка жилья спрогнозировать доходность на перспективу очень сложно.

К слову, в Европе, где сдается до половины всего жилого фонда, выполняются оба условия. В Германии, например, аренда обычной трехкомнатной квартиры в 2005 году стоила минимум 700 евро.

Но предположим, что в один прекрасный момент строительство доходных домов в России разовьется в доходный бизнес. Решит ли оно жилищные проблемы россиян? Если мы говорим о ликвидации дефицита на рынке аренды жилья и, возможно, временном выходе из положения для большинства семей - то да. А если мы говорим о решении жилищных проблем россиян - то нет. Потому как перед государством стоит задача создать условия для того, чтобы каждая семья не арендовала квартиру, а смогла обзавестись собственным жильем.

Автор: