Достроить, но не спасти : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Достроить, но не спасти

Государство готово предпринять очередную попытку для оживления рынка жилищного строительства. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово выдавать банкам целевые кредиты, чтобы те финансировали строительство, то есть кредиты выдавали застройщикам. В залог АИЖК планирует брать с большим дисконтом выданные ипотечные кредиты, а новые - рефинансировать. А от крупных банков, как планируется, возможно, вообще залога не потребуют. Такая инициатива АИЖК выглядит, на первый взгляд, привлекательно, но участники рынка почему-то не спешат радоваться.

На сегодняшний день АИЖК готово реализовать четыре-пять таких проектов на 1,2 млрд руб. Если схема хорошо себя зарекомендует, то Агентство по жилищному ипотечному кредитованию готово увеличить размер средств до 60 млрд руб. Крупным банкам могут достаться кредиты для застройщиков без каких-либо залогов, от других потребуется обеспечение в виде уже выданных ипотечных ссуд. Предполагается, что кредиты будут выдаваться на срок до пяти лет по ставке, близкой к ставке ЦБ. Это для банков. Для застройщиков же, вероятно, процентная ставка окажется выше. По задумке АИЖК, кредитное учреждение получает кредит, а затем сам выбирает застройщика, которому готов дать в долг. Средства должны идти только на продолжение строительства, а не на погашение ранее взятых кредитов. С тем, как это отслеживать, проблем возникнуть не должно. "Контроль со стороны банка-кредитора за целевым использованием выданных кредитов по сделкам с недвижимым имуществом легко организуем", - отмечает руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский.

Вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов подчеркивает, что рассчитывать на деньги АИЖК смогут далеко не все застройщики, а лишь те, у которых основная часть объекта уже построена, но, чтобы завершить начатое, нет денег. "По нашим оценкам сегодня в России в сложной ситуации оказались около 1 млн дольщиков. Они вложили деньги в рамках схемы долевого участия или соинвестирования строительства многоквартирных домов в последние полтора-два года. На эти средства было начато возведение домов, но после того как грянул кризис, произошло падение цен на жилье, вовлечение в эти проекты новых дольщиков остановилось. Объемы продаж упали более, чем в десять раз, количество привлекаемых дольщиков снизилось более, чем в 25 раз. По стране тысячи недостроев. У строительной организации нет денег. Банки перестали кредитовать строительство, дольщики тоже перестали вкладываться, ведь есть риск, что застройщик окажется банкротом. Ситуация принимает по многим регионам угрожающий характер. На региональном уровне выхода из этой ситуации не видно. Осознавая сложность ситуации АИЖК вышло с инициативой, чтобы часть средств, пока, к сожалению, незначительных, направить на конкретную поддержку незавершенных объектов", - пояснил Накануне.RU Олег Иванов.

Только, по его словам, для решения возникшей проблемы необходимо не 1,2 млрд руб., которые уже выделило АИЖК, и даже не 60 млрд руб., которые планирует выделить, а, как минимум, 1 трлн руб. На такую сумму рассчитывать, скорее всего, не придется. Так что предложение АИЖК всего лишь некая спасательная операция, да и то не для всех. "Это попытка откатать некоторые технологии. Тридцатую часть проблемы АИЖК закроет", - подчеркивает вице-президент Ассоциации региональных банков.

Между тем, как говорит генеральный директор Союза строителей Свердловской области Виталий Падчин, застройщикам, действительно, кредиты крайне необходимы. "Банки определили, что строительство – это рискованная сфера, и не дают кредиты. А если дают, то в залог забирают сами квартиры, в любое время застройщик может обанкротиться. У строителей нет оборотных средств, а как без них строить?", - прокомментировал ситуацию Накануне.RU Виталий Падчин.

Но и банки, которые не желают кредитовать не только строителей, но и потенциальных покупателей, понять можно. "Хотя последние тенденции таковы, что банки перешли на более консервативные программы кредитования, к которым выдачу ипотечных кредитов на строящееся жилье сложно отнести. Ключевым ограничением будет вопрос: что будет выступать залогом по таким кредитам? Залог прав требований на строящиеся квартиры для банка рискован по причине дефицита ликвидности у строительных компаний, и, как следствие, высокого риска незавершения стройки. Залог в виде дополнительной недвижимости, имеющейся в собственности заемщика, накладывает ограничение на круг потенциальных клиентов", - заявил Накануне.RU руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский. Касаемо программы, предлагаемой АИЖК, Дехтулинский говорит, что банки будут готовы рассматривать для себя возможность участия в такого рода проектах при наличии понятной прозрачной схемы работы и минимальных рисков. "В первую очередь, при наличии уверенности, что проект будет завершен, а кредит – возвращен", - добавляет руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге. Вот только откуда взяться такой уверенности, непонятно.

Тем более, что и реализация предыдущего проекта АИЖК – рефинансирование долгов – вызывает сомнения. Напомним, что недавно директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков дал прогноз, что около 40% ипотечных заемщиков, не способных восстановить свою платежеспособность в течение года, окажутся на улице. АРИЖК предоставляет возможность в течение года минимизировать свои платежи на обслуживание ипотечного кредита. Как ранее заявлял Накануне.RU директор Свердловского Агентства жилищного ипотечного кредитования Александр Комаров, платежи можно свести практически до нуля. Суть стабилизационного займа заключается в том, что совет АИЖК предоставляет средства на 12 месяцев на оплату платежей. Человек может платить 1-1,5 тыс. в месяц собственных средств, остальное – за счет средств Агентства реструктуризации жилищных ипотечных кредитов. Предложение для заемщиков, действительно, такое, от которого сложно отказаться. Но, видно, и оно – не панацея и, если верить прогнозу Языкова, АРИЖК навсегда лишиться 40% тех средств, которое направляет на реструктуризацию.

Фото: Накануне.ru

Если ко всему причисленному прибавить грядущее очередное понижение цен на недвижимость, то ситуация выглядит совсем печально. Президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко рассказал Накануне.RU, что в каких-то регионах цены упадут на 20-60%, в Свердловской области, скорее всего, падение составит порядка 30%. Но ведь и граждане не смогут воспользоваться ситуацией и по дешевке купить недвижимость – про недоступность ипотеки много написано и нет смысла повторяться. А когда (или если) будут достроены сегодняшние недострои, рынок строительства вообще не будет подавать признаков жизни. По идее, такого развития событий нужно было бы попытаться избежать, но правительству просто не до этого – спасти бы то, что есть. То есть достроить бы, что уже почти достроено, и помочь заемщикам расквитаться с долгами. А о развитии ипотеки и строительства речи пока вообще не идет.

Выходов из положения может быть несколько. Как считает президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко, необходимо создать спрос на готовое жилье, то есть продолжать строить для военнослужащих, малоимущих, граждан, проживающих в аварийных домах. Для строительства домов нужны стройматериалы, цемент, лифты, и многое другое. Это значит обеспечение заказами предприятия, что во время кризиса самое важное. Другое направление – снижение стоимости квадратного метра. Генеральный директор Союза строителей Свердловской области Виталий Падчин отмечает, что при существующих тарифах на присоединение, ценах на землю и прочих затратах, от которых государство получает доход, сложно строить квартиры по цене 35 тыс. за кв. м, особенно, если половина дома возведена в докризисные времена, когда даже стройматериалы были дороже.

Автор: