Владимир Крупкин: Нам нужны не квадратные метры, а семьи, решившие жилищные проблемы : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Владимир Крупкин: Нам нужны не квадратные метры, а семьи, решившие жилищные проблемы

Количество жилья в УрФО растет. Растет достаточно быстрыми темпами, и в целом реализация национального проекта "Доступное жилье" идет фактически по плану. Вот только наряду с положительными моментами – увеличением объемов жилищного строительства, есть и негативные – невероятный рост цен на жилую недвижимость.

Сначала о плюсах. Их озвучил накануне на заседании межведомственной рабочей группы по национальному проекту "Доступное жилье" при полпреде Президента РФ в УрФО помощник полпреда Владимир Крупкин.

По его словам, за 2006 год объемы ввода выросли на 17,7%. За год введено 4 млн 187 тыс. 500 кв.м, из них 32,8% - индивидуальное жилье, что на 24% больше, чем за 2005 год. Общий план, поставленный Росстроем, превышен на 6,5%.

Также резко выросли объемы ипотечного кредитования. Выдано 39 тыс. 411 кредитов на общую сумму 30 млрд руб. План превышен в 2,3 раза. Помощник полпреда отметил, что, в среднем, по ипотечному кредитованию приобретаются одно-двухкомнатные квартиры, средняя площадь которых составляет от 48 до 53 кв.м.

Показатели пусть и не идеальные, однако вполне достойные. Тем обиднее сознавать, что на самом деле, как отметил Владимир Крупкин,

радоваться рано. Причина – цены. Так, в Кургане цены выросли в полтора раза. В Челябинске – в два раза. В Екатеринбурге был отмечен трехкратный рост цен. При этом рост рыночных цен отнюдь не совпадает с ростом себестоимости жилья – если в 2003 году разница между этими показателями составляла две тыс. руб. за кв. м. (13 тыс. руб. и 15 тыс. руб. соответственно), то в 2006 году разница составила уже 17 тыс. руб. (23 тыс. руб. и 40 тыс. руб.).

Именно борьбе с ростом цен на жилье и были посвящены главные доклады заседания. Так, по мнению директора Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве Маргариты Кожевниковой, причин этого роста несколько. На первом месте, естественно, желание застройщиков заработать на высоком спросе и недостатке предложения. Однако, как выяснилось, и себестоимость жилья может быть ниже, чем сейчас. Например, есть предприятия,

которые не списывают отработавшее оборудование. В результате оно, отработав свой век, пылится на складах, не принося никакой пользы. Но при этом оно числится в фондах предприятия, а соответственно, амортизация, несмотря на то, что амортизировать по сути уже нечего, включается в себестоимость.

Еще интереснее ситуация с недвижимостью, принадлежащей строителям.

Маргарита Кожевникова: Крупные компании, возникшие на месте советских стройтрестов и СМУ, получили "в наследство" достаточно обширные площади – административные здания и слады. Так как на данный момент необходимости в них нет, они сдаются в аренду. Казалось бы, ничего зазорного – пусть тоже приносят прибыль. Однако расходы на их содержание опять-таки включены в себестоимость квадратного метра жилья. Есть пример в Свердловской области: предприятие сдает в аренду 95% своих площадей. Получает прибыль, но содержит здания за счет включения расходов в себестоимость. Необходимо уходить от такой практики, и в себестоимость закладывать те затраты, которые связаны именно со строительством и его обеспечением.

Рабочие на стройках – отдельная тема. По словам Маргариты Кожевниковой, за последнее время зарплата рабочего 4 разряда выросла в полтора раза и сейчас составляет около 9,6 тыс. руб. Однако при этом не ведется никакой работы по повышению квалификации сотрудников, и рабочие руки ценятся на вес золота – отсюда и рост зарплаты в попытке приманить к себе ценные кадры, а соответственно – и рост себестоимости жилья. От себя добавим, что эта проблема актуальна не только в строительстве – в России на рынке труда спрос на квалифицированных рабочих в разы превышает предложение практически во всех отраслях. И, видимо, эта проблема уже заслуживает отдельного обсуждения.

Еще один "человеческий фактор" – нехватка проектировщиков. Если в СССР все дома строились по типовым проектам – вспомните ту же "Иронию судьбы", то сейчас каждый дом строится по отдельному проекту. Естественно, в результате работа проектировщика стала составлять гораздо большую долю в себестоимости жилья – бывает, что до 10% уходит именно на разработку проекта. Выход – в разработке повторно применяемых проектов.

В качестве еще одного "хода конем" застройщиков выступает двойная плата за подземную парковку. Дело в том, что парковка, по сути, строится при выполнении нулевого цикла работ на площадке. Больше на нее тратиться не надо. Но при этом оплачивают ее дважды. Сначала – при покупке квартиры, в себестоимость которой включен и этот нулевой цикл, затем – при покупке собственно места на парковке под своим домом.

И наконец, остаются проблемы во взаимодействии застройщиков с банками. На данный момент

банки, как правило, выдают кредит под конкретные проценты и на конкретный срок. Обычно – на три года. Естественно, эти проценты закладываются застройщиком в стоимость жилья. Естественно, застройщик пытается как можно быстрее погасить кредит, а деньги у него появляются ее до сдачи объекта – зачастую квартиры раскупаются не то, что на стадии фундамента, а на стадии проекта. Застройщик отдает кредит досрочно, и в итоге у него остаются "лишние" средства, которые он брал с покупателей с тем, чтобы в случае необходимости платить проценты все три года.

Для того, чтобы от этого избавиться, на заседании было предложено пересмотреть систему банковского кредитования с тем, чтобы кредиты все же выдавались с учетом сроков строительства.

Причин много, но главная, все же, это рост цен на строительные материалы. Их просто не хватает. Рост цен, по словам Владимира Крупкина, составил в среднем 15-20%. Но это в среднем, а по некоторым видам стройматериалов рост был кратным. Например, цемент, который строители называют своим хлебом, за два года подорожал в два раза.

Президент Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александр Лощенко: У нас производится цемент в Свердловской и Челябинской областях. В Свердловской области было четыре завода. Один – Нижнетагильский – купили "Альфа-групп" и печи вырезали на металлолом. Это, я считаю, диверсия США. Пока что у нас есть какой-то резерв, но необходимо уже сейчас вводить новые мощности, иначе уже в ближайшие годы мы столкнемся с кризисом нехватки материалов. Например, в Ханты-Мансийском автономном округе есть залежи известняка – возможно открытие производства там.

Представители регионов вносили свои предложения. Так, вице-губернатор Челябинской области Владимир Дятлов рассказал о мерах, которые приняты на Южном Урале. Среди них, пожалуй, стоит отметить

введение нового критерия в определении победителей аукционов по распределению земельных участков под строительство. На Южном Урале сейчас учитывается, помимо прочего, предельная цена, за которую застройщик обязуется продавать построенное жилье. Последние аукционы показывают актуальность данной меры – зачастую конечная цена по итогам аукциона превышает стартовую в несколько раз. Платят же за это, естественно, обычные покупатели.

Кроме того, вся выручка, полученная от продажи участков, направляется либо на обеспечение инженерной инфраструктуры на новых участках, что снизит последующие затраты застройщиков, либо на строительство жилья, которое будет сдаваться на условиях социального найма.

Определенные результаты уже есть.

Владимир Дятлов: С ноября цены практически "встали". Сейчас необходимо проанализировать причины этого. Если получится, то мы сможем сами регулировать ситуацию на рынке.

Со стороны бизнеса понимание проблемы есть. Есть и стремление найти решения.

Генеральный директор ЗАО "РЕНОВА-СтройГрупп" Виктор Маслаков: Серьезному бизнесу выгодны доступные цены. Ему нужно не один-два года получения прибыли, а долгосрочное развитие, а для этого необходимо развитие рынка. Если покупатели не смогут покупать жилье, то о развитии можно забыть. Второй вопрос – это дефицит строительных материалов. До 50% в себестоимости – это именно стройматериалы. Третье, не менее важное – это вопросы конкуренции. Доступное жилье – это низкие цены. Это достижимо когда предложение превышает спрос. Покупатель тогда сможет сам выбирать условия. Для этого необходима конкуренция. И необходимо участие государства в проектах. Есть проект "Академический" в Екатеринбурге, есть "Солнечная долина" в Челябинске. На нас лежат и дороги, и школы, и больницы. Себестоимость жилья в итоге составляет около 31 тыс. руб. за кв. м. Если государство снимет с нас эту нагрузку, то снижение составит около 30%. И мы, добавив совою рентабельность, свои затраты, сможем предлагать жилье по 26-28 тыс. руб. за кв. м.

По мнению участников, сейчас, после двух лет работы, начали появляться ее первые результаты. На данный момент основной задачей станет анализ этих результатов с тем, чтобы выявить те направления, в которых необходимо усилить работу для того, чтобы "Доступное жилье" стало на самом деле доступным. Как отметил Владимир Крупкин, отчитываться надо не по введенным квадратным метрам, а по количеству семей, которые смогли решить свои проблемы с жильем.

Автор:

Алексей Остапов

Теги: заседание, национальный, проект, доступное, жилье, цены, рост, строительство

Если вы заметили ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы