Ипотека под 15% не спасет "развращенный" рынок жилья
Прогнозы о снижении рыночных ставок по ипотеке до 15% в следующем году звучат обнадеживающе, но даже такое падение не вернет доступность жилья для большинства российских семей. Эксперты ожидают, что удешевление кредитов вызовет кратный рост спроса и толкнет цены вверх на 10–15% — вдвое быстрее официальной инфляции. Подробнее о ситуации — в материале Накануне.RU.
С начала года средняя ставка по рыночной ипотеке на новостройки снизилась на 1,32 процентного пункта и составила 19,93% годовых, достигнув минимума с июля 2024 года. Однако заградительный уровень сохраняется с осени 2023-го, когда ипотека поднялась выше 16%.
Доля рыночных кредитов в общем объеме сделок сейчас составляет лишь 20%, и берут их в основном те, кто уже владеет жильем и продает его, чтобы погасить заем за короткий срок. Для тех, кто начинает с нуля, покупка квартиры является неподъемной роскошью. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы достигла 300 тысяч рублей, на первичном — 500 тысяч. Разница в 200 тысяч, по мнению экспертов, не имеет отношения ни к себестоимости, ни к рыночным законам.
Льготные ипотечные программы, задуманные как помощь гражданам, при всех плюсах имели один недостаток — ими легко воспользовались те, кому льготы были не нужны, и тем самым перегрели рынок. А деньги, которые государство направляло на субсидирование ставок, в итоге осели в карманах застройщиков и банков, а не облегчили жизнь молодым семьям.
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев прямо говорит, что механизм эскроу-счетов превратился в инструмент обогащения кредитных организаций.
"В этой модели в абсолютном шоколаде банки, потому что они под 0% получили на эскроу-счета субсидируемые суммы и от населения, и от государства, но у них никаких стимулов завершить стройку нет, хотя они управляют финансированием", — объясняет Апрелев.
Себестоимость строительства в Москве, по официальным данным, составляет около 180 тысяч рублей за квадратный метр с отделкой. Остальные 320 тысяч — это наценка, не имеющая разумного обоснования. Главный редактор информационного агентства "Строительство" Александр Гусев ссылается на проверку комитета по экономике Госдумы, которая подтвердила: львиная доля того, что платят покупатели, уходит не на стройку и не на зарплаты.
"Да, соглашусь, что банки давно живут в шоколаде, получая двойную маржу, и никто с ними ничего не может сделать. Заложенные новые проекты могут только подорожать: если в среднем рассчитать стоимость обязательной отделки в 50 тысяч за метр, то однокомнатная квартира подорожает на 2,5 миллиона", — предупреждает Гусев.
Он также отмечает, что строительные материалы продолжают дорожать, особенно в премиум-сегменте, так что себестоимость квадратных метров будет только увеличиваться.
Еще один важный момент заключается в том, что проблема не в высокой ставке самой по себе, а в том, что система проектного финансирования и эскроу-счетов разорвала связь между платежами покупателя и готовностью жилья. Человек вынужден платить полную стоимость за воздух, а банк получает эти деньги сразу и не заинтересован в скорейшем завершении стройки.
"Покупатель платит полную стоимость за еще не построенное жилье. Пример из других ипотечных: когда фундамент построили — вы оплатили часть, построили коробку — оплатили часть, инженерку ввели — оплатили часть. В сумме покупатель платит меньше денег за эту квартиру", — говорит Гусев.
Как помним, льготная ипотека должна была стать драйвером демографического роста, а не способом обогащения. Но для многодетных семей, которым нужна не однокомнатная, а как минимум трех-четырехкомнатная квартира, даже льготная ипотека под 6% недоступна, потому что цена самого жилья запредельна.
Финансовый советник глав семей Алексей Родин, сам отец четверых детей, считает, что государство должно помогать не льготными кредитами, а прямыми субсидиями на расширение жилплощади.
"Безусловно, в текущей ситуации льготная ипотека — это хорошо, но купить однокомнатную квартиру для семьи из пяти человек — это не решение вопроса. Нужно, чтобы государство помогало: родился ребенок — добавили сертификат или деньги на расширение жилплощади", — говорит Родин. Он также поддерживает ограничение количества льготных ипотек на одного человека, поскольку практика, когда один заемщик оформлял десятки кредитов, искусственно разогнала цены.
Выход из тупика вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев видит не в стимулировании покупки, а в субсидировании аренды для тех, кто не может позволить себе ипотеку. Это позволило бы вывести рынок найма из тени, заставить собственников платить налоги и дало бы реальную поддержку 70% семей, для которых ипотека остается недоступной.
Так что, снижение ипотечных ставок до 15%, казалось бы, хорошая новость, но нынешняя модель финансирования строительства нивелирует любые хорошие новости. Цены на жилье оторваны от реальности, льготные программы стали кормушкой для банков и застройщиков, а эскроу-счета, призванные защитить дольщиков, превратились в инструмент, развращающий застройщика и убивающий спрос.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
