Михаил Жеребцов: У рынка арендного жилья большое будущее : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Михаил Жеребцов: У рынка арендного жилья большое будущее

Рынок арендного жилья – одно из направлений в строительстве, которым впредь решено уделять больше внимания в Свердловской области. По словам экспертов, в настоящее время о рынке аренды говорить вообще не приходится – он, если и есть, то закрыт и, по сути, нелегален. Между тем, депутаты ГД предлагают строить жилье в стране под сдачу целыми кварталами и привлекать к этому государство. А министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов считает, что пока покупать квартиры для того, чтобы сдавать их в аренду, невыгодно. О перспективах рынка и о приемлемой стоимости аренды жилья министр рассказал в интервью Накануне.RU.

Вопрос: Недавно Вы приняли участие в обсуждении, посвященном развитию рынка арендного жилья, и выступили за то, чтобы этот рынок развивать более активно. На Ваш взгляд, какой должна быть у нас пропорция сдаваемого и собственного жилья? Так, в некоторых странах доля арендного жилья доходит до 70%.

Михаил Жеребцов: Министерство, конечно, не может быть против нормального развития строительного комплекса и нормальных пропорций арендного и собственного жилья. 40% арендного жилья характерно для Европы, это минимальная цифра. Максимальная, действительно, – 70%, как в США, но нам этого не достичь и не надо достигать. Думаю, что правда жизни где-то посередине лежит.

Вопрос: Поясните, пожалуйста, как нам разделять нелегальную сдачу жилья в аренду и легальную, какие надо сделать шаги, чтобы легализовать этот рынок, да и нужно ли это вообще?

Михаил Жеребцов: Легализация – это сложный вопрос. Если мы говорим о фундаментальном изменении рынка, когда появляется большой капитал, и управляющими компаниями целые дома сдаются в аренду, то он уже будет легализован, что называется, по факту. Если же мы говорим о тех случаях, когда бабушки сдают в аренду единственную квартиру, переезжая на дачу, чтобы получить прибавку к пенсии, то я думаю, что это и не рынок-то вообще. Здесь мы никогда не добьемся легализации, поскольку лишь ухудшим и без того незамечательное положение пенсионеров.

В настоящее время нельзя сказать, что у нас есть люди, которые сдают десятки квартир и живут только за счет этого – таких людей у нас практически нет по причине того, что квартиры стоят достаточно дорого, а доходы от аренды дают невысокую рентабельность.

Вопрос: Во время кризиса, наверное, можно говорить о том, что качественное арендное жилье могло бы стать более востребованным, поскольку многие отказывались от планов по покупке квартиры или от ипотечных займов. С другой стороны, кризис сам и ограничивает развитие этого рынка: банки не дают кредиты, а инвесторы не рискуют вкладывать деньги в этот сегмент.

Михаил Жеребцов: Если бы у нас появились люди, которые бы инвестировали с нулевого цикла в новые, красивые дома, а потом квартиры в них сдавали бы в аренду, то, возможно, сегодня бы появился класс людей, которые просто жили за счет арендной платы. Сегодня же у нас такой традиции нет – люди все равно предпочитают свое жилье. Также не стоит забывать о такой проблеме, как приватизация. Тем не менее, мне кажется, что у рынка арендного жилья есть большое будущее. Мы должны стать нормальной, цивилизованной страной, ведь, например, и в моей отрасли – строительстве – большой дефицит людей, которые не могут приехать в регион, потому что я не могу их обеспечить жильем приемлемого качества по нормальной цене и должен априори искать какие-то варианты, если хочу пригласить специалиста.

Да и в целом у нас для многих решение квартирного вопроса является мечтой всей жизни, и они за эти квартиры держатся, становясь менее мобильными, боясь рисков: рисков при продаже, при покупке, при инвестициях на нулевом цикле. Все эти факторы мешают нормальному возникновению рынка аренды.

Я думаю, что дело за большим капиталом, за тем, чтобы каждый элемент у нас стремился к нормальному западному образцу. Здесь стоит привести в пример ситуацию в сфере образования. Как живут университеты на Западе? При любом университете есть система кампусов, где люди, приезжая, например, в Гарвард или Кембридж, живут там, арендуют жилье, и это нормально. И только в России абитуриенты делают выбор в пользу того или иного учебного заведения, потому что он близко от дома! Да и есть случаи, когда поступаешь у нас в университет, а он предоставляет общежитие только для 25% поступивших. Это тоже нас отсылает к аренде жилья. То есть, мы начинаем со студенчества, а заканчиваем фундаментальными вопросами. Все взаимосвязано.

Вопрос: Создание УрФУ предполагает решение подобных проблем?

Михаил Жеребцов: Конечно, изначально планируются кампусы, которые будут построены, в них будут жить студенты.

Вопрос: Насколько известно, пока так и нет решения, где будет строиться кампус – в районе озера Шарташ или в Академическом?

Михаил Жеребцов: Действительно, пока решения нет. На сегодняшний день та большая, репрезентативная комиссия, которая собиралась, чтобы выбрать, в каком месте это будет строиться, не определилась окончательно, есть лоббисты с той и с другой стороны. Сейчас есть две альтернативные площадки, у обеих есть плюсы и минусы, и что перевесит, еще непонятно.

Вопрос: Сейчас средняя стоимость арендного жилья в Екатеринбурге составляет около 15-20 тыс. руб., конечно, есть цены выше и ниже. Как Вы оцениваете эту стоимость с учетом средней зарплаты по области в 18 тыс. руб.? И в случае, как мы говорим, легализации рынка, арендное жилье будет стоить дороже?

Михаил Жеребцов: У нас, действительно, в области средняя зарплата невысокая. Сейчас поставлена задача выйти на уровень 20 тыс. 400 руб. (к концу 2010 года, – прим. Накануне.RU). Любой предприниматель, когда с ним говоришь о том, что ему пора бы увеличить зарплату, говорит, что заказов нет, и если он будет увеличивать зарплату, то ему придется уволить какое-то количество людей. Ранее не было четкого ответа на вопрос, что лучше – уволить кого-то и повысить зарплату другим или платить всем по чуть-чуть, но все останутся. Но любой экономист ответит на него всегда однозначно: надо повышать зарплату и увольнять людей. Почему это надо делать? Любой здравомыслящий предприниматель не уволит лучших, а уволит людей, которые наименее эффективны, то есть, он повысит свою эффективность. Во-вторых, это выгодно, потому что у людей, у которых повысилась зарплата, повысится покупательная способность, они будут больше тратить и "заводить" экономику в правильное русло. Третье. Увеличатся налоговые отчисления, это хорошо государству, это хорошо людям. И, четвертое, это косвенно хорошо тем, кого уволят, потому что тогда они задумываются о том, что они делали неэффективную работу не лучшим образом. И в этом смысле я стою однозначно на позиции необходимости увеличения зарплаты.

Что касается цен на сдаваемое жилье, то надо помнить, что есть спрос, есть предложение, исходя из этого формируются те или иные цены. Поэтому, конечно, если будет строиться больше жилья, то при увеличении предложения цена пойдет вниз, это будет положительно оценено, люди будут видеть, что есть возможность снять жилье, жить, работать, работа будет позволять не только снимать, но и что-то будет оставаться.

Также отмечу, что в том, о чем мы говорим, косвенно затрагивается и проблема серых зарплат. Не секрет, что они есть и в строительстве, вместе с тем, и однозначного решения этой проблемы нет. Нельзя сказать, что есть рубильник, который можно дернуть, принять закон, и завтра все будет по-другому. Можно только по примеру других субъектов РФ говорить с предпринимателями на их языке, объяснять, что если они не "показывают" зарплату на уровне не ниже прожиточного минимума, то, значит, мы к ним идем. Люди не приезжают из других регионов работать за такие маленькие деньги, значит, им выплачивают в конвертах.

Вопрос: А что планируете делать для того, чтобы выйти на среднюю цену приобретаемого жилья в 30 тыс. руб. за кв.м в области? Такая задача тоже поставлена.

Михаил Жеребцов: Выйти на эту цифру реально уже сегодня, и если бы мы строили, например, дом для очередников, то для этой категории мы можем выделить землю без аукциона, тогда мы можем уложиться в эту сумму.

Существует Федеральный закон, по которому земля продается, и город для наполнения своего бюджета старается как можно дороже продать каждый кусочек. В итоге до 15 тыс. руб. в каждом квадратном метре – это цена земли. Еще одна дорогая составляющая – коммуникации. Таким образом, цена земли и цена коммуникаций часто могут составлять до 50% в цене квадратного метра. Следовательно, 30 тыс. – вполне цифра реальная, и вы знаете, что минобороны РФ покупает в Академическом квартиры по цене в 33 тыс. 600 руб., а если бы это было в убыток, то, наверное, такое жилье не предлагалось бы.

Автор: