Врачи сделали прогноз состояния детей, пострадавших при взрыве в Севастополе
Застройщиков и дольщиков уравновесят?
Совсем скоро застройщики вновь получат право привлекать в долевое строительство средства дольщиков. Накануне Госдума разрешила застройщикам выпускать жилищные сертификаты, закрепляющие право граждан на получение жилья. Эксперты считают, что государство пытается достигнуть некоего баланса между застройщиками и дольщиками, нарушенного 214 законом. Однако, если дольщики считают, что принятые поправки более-менее поровну распределяют ответственность между участниками рынка, то застройщики думают иначе. По большому счету поправки выгодны только крупным строительным фирмам, некрупные же могут быть окончательно вымыты с рынка долевого строительства. Есть еще одно звено - банки, которые тоже пока не готовы к жилищным нововведениям.
* * *
Сама идея выпуска застройщиками жилищных сертификатов не нова. Еще в 1994 году Борис Ельцин подписал соответствующий указ, разрешив привлекать финансовые средства граждан в
  |
| Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru |
"Схема не использовалась потому, что можно было строить, как придется - без всяких разрешений на строительство. Честных застройщиков, к сожалению, было очень мало. А требования, которые в 1994 году предъявлялись к застройщику-эмитенту (тот, кто выпускает ценные бумаги - прим. авт.), были такие же, как в 214 законе", - сообщила заместитель главы аппарата комитета Светлана Никитина.
Небезызвестный 214 закон, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, заставил застройщиков отказаться от денег дольщиков до
 |
| Фото: www.ural-chel.ru |
Впрочем, голь на выдумку хитра. Застройщики разработали обходные схемы типа вексельных или разного рода ЖСК и ЖНК, чья деятельность не регулируется 214 законом. Но, несмотря на это, все больше ощущается недостаток относительно недорогих новостроек - квартиры в новых домах проданы на несколько лет вперед.
| Несовершенство нового законодательства, очевидно, и подтолкнуло государство к выравниванию ситуации. Тем паче, что "замороженный" строительный рынок никак не вяжется с довольно амбициозными задачами жилищного нацпроекта. |
Не последнюю роль, думается, сыграли и массовые пикеты обманутых дольщиков. Новый 214 закон, как оказалось, тоже не способен их защитить.
Нынешние же законодательные изменения вроде бы достаточно надежно защищают человека, рискнувшего вступить в долевое строительство.
Но начнем с того, что выпускать жилищные сертификаты имеет право только застройщик и заказчик строительства в одном лице. Ни банки, ни биржи, ни какие-либо другие организации не могут выступать в роли "жилищных" эмитентов.
Один сертификат, имеющий бездокументарную форму, равен не
 |
| Фото: Накануне.ru |
Для застройщика же главное условие - наличие в его собственности или в аренде земельного участка. К тому же, он должен быть зарегистрирован как юридическое лицо.
| То есть, риск купить квартиру у "левой" фирмы, не имеющей никакого отношения к строительству долгожданной квартиры с видом на городской пруд, сильно снижается. |
На руку дольщику играет и возможность в любой момент продать или подарить жилищный сертификат - бумага-то будет не именной. Более того - он может вернуть сертификат обратно застройщику, потребовав с него впридачу проиндексировать внесенные деньги в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка. Хотя, сразу оговоримся, что дольщику придется платить такую же неустойку в случае задержки с внесением платежа.
И наконец, ценные бумаги эмитенту придется регистрировать, что делает процесс долевого строительства
 |
| Фото: ВЛАДИМИР НОВИКОВ www.itogi.ru |
| Единственное, что серьезно может насторожить дольщика - отсутствие среди обязательных пунктов сертификата адреса конкретной квартиры. |
Может статься, что на момент накопления 30% пакета, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет той квартиры, на которую рассчитывал соинвестор. В этом случае ему придется ждать, когда в продаже появится нужная жилплощадь.
Однако, у застройщика поводов для беспокойства не в пример больше. Взять хотя бы право владельца сертификатов в течение 20
 |
| Фото: norilsk.net |
Уральские строители согласны, что в определенной степени жилищные сертификаты облегчат жизнь застройщикам. "Не надо будет платить проценты банку, да и в банк застройщику нужно что-то закладывать. 20% средств сейчас уходит на оформление и согласование всех документов. Чтобы выпустить и зарегистрировать ценные бумаги, нужно не так уж много денег", - заявил Накануне.RU заместитель председателя Союза строителей Свердловской области Анатолий Васильев.
Хотя стоит учесть, что, помимо выпуска и регистрации сертификатов, застройщикам вряд ли удастся обойтись без привлечения андеррайтеров - профессиональных участников рынка ценных бумаг. Андеррайтеры берут в среднем 2-3% от суммы эмиссии.
Однако Анатолий Васильев подчеркнул, что для того, чтобы вернуть сертификат застройщику, у дольщика должны быть очень веские основания, а не просто передумал и все тут.
Главное основание для отказа от исполнения договора - это нарушение застройщиком своих обязательств. Казалось бы, логично: нарушил сроки сдачи дома - отвечай. Но не все так просто. Конечно, кое-кого из строителей перспектива отвечать за просрочку рублем, наверняка, дисциплинирует. Однако многие застройщики не укладываются в сроки по независящим от них причинам.
"Нарушение сроков сдачи дома - обычное дело, потому что
муниципалитет неграмотно работает. Обеспечение замлеотводов инженерной инфраструктурой взвалено на плечи застройщика. Как правило, в этом процессе участвуют несколько застройщиков. Бывает так, что один из них выполнил свои обязательства, а второй не торопится. В итоге первый застройщик не может дом сдать, потому что не выполнены технические условия", - говорит руководитель екатеринбургской строительной компании "Маяк" Владимир Коньков.
| Поэтому даже добросовестные строители, выпуская жилищные сертификаты, сильно рискуют получить их массовый возврат. |
В Екатеринбурге, к тому же, сроки оформления разрешений на строительство исчисляются годами. В Тюмени их давно уже сократили до трех месяцев. На Южном Урале глава региона также поставил задачу ограничить бумажно-чиновничьи процедуры несколькими месяцами.
"Эта норма вообще не имеет смысла, - говорит заместитель генерального директора компании "Новая площадь"Евгений Фетисов. - В этом случае застройщик несет риски, которые нельзя просчитать и оценить. По-моему, ни один нормальный застройщик не будет выпускать бумаги с таким условием".
Но если он все же решит рискнуть, ему придется всегда иметь про запас некоторую сумму денег для выкупа жилищных сертификатов. А, если у застройщика в нужный момент не окажется денег, то, предполагается, что отвечать по его обязательствам будет банк.
| Изменения в закон предусматривают схему кредитного поручительства. Она уже действует в отдельных регионах - в Москве, например, с осени 2005 года. |
Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент должен заключить договор поручительства с банком на сумму, указанную в сертификате. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, выплату денежных средств возьмет на себя поручитель.
По оценкам участников рынка, комиссия за гарантию составляет
 |
| Фото: Накануне.ru |
В государственном "Внешторгбанке" отметили, что схема не очень понятна, и выступать поручителем у застройщиков банк не собирается. "Нам выгодно кредитовать застройщиков при условии, что они направляют к нам клиентов, которых мы кредитуем по ипотеке. Нам нужно свои деньги пристроить и выдать как можно больше кредитов", - отметила главный специалист по ипотеке "Внешторгбанка" в Екатеринбурге Светлана Безбородова.
Схема, действительно, понятна не до конца. Очевидно,
 |
| Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru |
Но даже если игра для банков будет стоить свеч, не забывайте, что банки предпочитают иметь дело с крупными проверенными застройщиками, которые, к тому же, могут предоставить в залог имущество.
| А залог - больное место многих некрупных застройщиков. В перспективе они могут оказаться выкинутыми из долевого строительства. Алгоритм прост: нет залога - нет поручительства - нет права выпускать ценные бумаги и привлекать средства дольщиков. |
Правда, обходные схемы пока никто не отменял. Но те же вексельные схемы юридически абсолютно не защищают дольщика. Логично предположить, что дольщик пойдет туда, где безопаснее.
| Если же рынок поредеет, то мы вернемся к тому, от чего пытаемся уйти - ограничению конкуренции и монополизации рынка. И об удешевлении жилья, видимо, придется забыть всерьез и надолго. |
Сама по себе идея жилищных сертификатов неплохая и, наверное, нужная - несмотря на полный разброд и шатание в российской строительной политике. Впрочем, и в новых поправках баланс между интересами дольщиков и застройщиков
 |
| Фото: Накануне.ru |
Возможно, на практике механизм обкатается, острые углы сгладятся, а сама схема станет более сбалансированной и понятной. Застройщики будут строить, недорогие квадратные метры - множиться, а мы с вами сможем спокойно, без страха быть обманутыми, вкладывать деньги в свое будущее жилье.
Но в любом случае, жилищные сертификаты не панацея от всех бед. Нужны альтернативные механизмы, которые бы охватывали все нюансы непростого и потому нуждающегося в хорошем регулировании российского рынка долевого строительства...
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
