Екатеринбург - не третья, а вторая столица России. По росту цен на жилье : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Екатеринбург - не третья, а вторая столица России. По росту цен на жилье

Накануне.RU продолжает рассказывать о жилищных особенностях столиц регионов УрФО. Сегодня мы представляем читателям обзор жилищного рынка Екатеринбурга. С начала года цены на жилье в столице Среднего Урала выросли, по разным оценкам, на 40-60%, не вписавшись не в одни прогнозы. По росту цен на жилье Екатеринбург занимает почетное второе место после Москвы. Но ведь Екатеринбург, власти которого любят называть его третьей столицей России, не Москва. Остановится ли рост цен к концу года и есть ли разница между желаемым жильем и действительным предложением на рынке, а главное - сколько строить в кв метрах, чтобы ликвидировать разрыв между потребностями и возможностями, - об этом Накануне.RU рассказали аналитики и участники жилищного рынка.

Начнем со структуры предложения и спроса. 70-80% первичного жилья, которое сегодня предлагают потенциальным новоселам застройщики Екатеринбурга, - это типовое панельное и кирпичное жилье. Площадь однокомнатной квартиры в типовом доме составляет примерно 35-40 кв метров, двухкомнатной - 48-53 кв метров и трехкомнатной - 64-78 кв метров.

Дома супер-формата, или элитные, как их обычно называют, уже не так активно строят, как пять лет назад. Как сообщил Накануне.RU директор агентства недвижимости “Роттердам” Илья Шкоп, в городе насчитывается десятка 1,5 таких домов - примерно 5% от застройки. Оставшиеся 15% - это жилье повышенной комфортности с увеличенными квартирами ("двушки" - от 50 до 70 кв метров) и наворотами типа подземной парковки.

Что касается размещения застройки, то в Екатеринбурге строители активно осваивают район автовокзала и угол улиц Московской-Радищева-Сакко и Ванцетти (центр). Хотя жилье строится практически во всех жилых районах города. По "вторичке" традиционно большое предложение на Уралмаше и Юго-западе - там в свое время было построено много высотных домов да и сами районы приличные по площади.

Риэлтеры утверждают, что проблем с территориальным выбором места жительства екатеринбуржцы не испытывают. Другое дело, что количественное предложение на рынке жилья, мягко говоря, не очень велико.

"Слишком мало квартир выставляется на продажу. Не хватает любых квартир", - говорит менеджер по связям с общественностью Уральской палаты недвижимости (УПН) Татьяна Ковтуновская.

Хотя, отмечает она, "трешку" все же легче купить, чем "однушку". Однокомнатную квартиру в Екатеринбурге купить практически не

Фото

реально. В среднем в городе одновременно продается примерно 200 однокомнатных квартир. Они уходят влет. Число претендентов на одну и ту же квартиру, порой, доходит до нескольких десятков человек. Причина традиционна - наиболее "съедобная" цена. Но о ценах чуть позже.

Дефицит жилья в Екатеринбурге ощущается и на первичном, и на вторичном рынках. Весной все долевки, как выражаются риэлтеры, закончились. Дело не только в пресловутом 214 ФЗ, который запретил строителям строить дома на деньги дольщиков до получения всех разрешений. Из-за запрета темпы строительства новых домов, конечно, затормозились. Но строители изобрели обходные схемы. Екатеринбург сегодня, наряду с Санкт-Петербургом, лидирует по вводу жилья.

Но строители ведь тоже не дураки. Они видят, что цены на жилье растут месяц от месяца, поэтому придерживают имеющиеся квартиры до лучших времен.

Абсолютно достоверная информация: одна из строительных компаний города, за первую неделю августа выполнив месячный план продаж, перестала продавать жилье. Она выставит его на продажу в сентябре-октябре, когда цены еще больше вырастут. Тем же, кстати, занимаются и некоторые риэлтеры: покупают квартиры, чтобы через какое-то время продать их подороже.

В этом году число инвестиционных покупок, по информации Ильи Шкопа, значительно выросло. Он не смог назвать конкретный процент, но отметил, что многие его знакомые начали вкладывать деньги в недвижимость.

Искусственное нагнетание дефицита еще больше подогревает спрос, который в Екатеринбурге в десятки раз превышает предложение.

Ажиотаж на вторичном рынке жилья, помимо всего прочего, создает ипотека. Каждая шестая покупка подержанной

Фото: Накануне.ru

квартиры, по оценкам экспертов, совершается с помощью ипотеки. Долевку банки не слишком охотно кредитуют. И все равно все квартиры в новостройках раскупаются моментально. В домах, которые планируется сдать только через два-три года, не найдешь ни одной свободной квартиры.

На "вторичке", наряду с очень высоким спросом, и предложение побогаче. Хотя, по данным УПН, в марте-июне объем предложения на вторичном рынке недвижимости упал на 26%, а к концу июля достиг рекордно низкой за последние пять лет отметки. Но шансов купить подержанное жилье больше - возможно, это будет не совсем то жилье, которое вы себе рисовали в воображении, но после месяцев мытарств на многие недостатки легко закрыть глаза.

На сегодня для большинства горожан основным критерием поиска квартиры является цена. Критерии второго порядка - планировка, этажность и возраст дома.

"Обычно у человека есть определенная сумма денег, в пределах

Фото: Накануне.ru

которой ему надо купить какое-нибудь жилье. За две-три недели поисков человек начинает понимать, что купить квартиру, в принципе, не так-то просто. Он звонит по объявлениям: оказывается, что жилье либо уже продано, либо цена выросла", - пояснил Накануне.RU директор агентства недвижимости “Диал” Александр Дмитриев.

Покупателю зачастую сложно понять, что реалии рынка изменились - то жилье, которое еще месяц назад стоило 1,5 млн рублей, сейчас стоит на 100-200 тысяч дороже.

Темпы роста цен на недвижимость в среднеуральской столице впечатляют. По разным оценкам, за семь месяцев 2006 года недвижимость подорожала на 40-60%. По росту цен Екатеринбург занимает второе место после Москвы.

В этом году серьезно сократился разрыв между ценами на новое и старое жилье.

В Екатеринбурге старое жилье традиционно дороже нового. Нонсенс, казалось бы. Но эксперты называют такое соотношение цен вполне логичным. "Долевое жилье стоит дешевле, так как строители, по-сути, продают покупателям воздух. Покупатели сильно рискуют, так как строительство может заморозиться на стадии коробки. Построенное жилье стоит на 5-8% дороже, чем вторичное. Однако уже через год оно не считается новым", - поясняет Илья Шкоп.

Сегодня кв метр нового жилья в Екатеринбурге стоит от 30 до 42 тысяч рублей в зависимости от района. Новые квартиры серьезно подорожали после того, как в апреле крупнейший застройщик - компания "Атомстройкомплекс" (АСК) - повысил цены на 20%,

Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru

объяснив повышение ростом цен на стройматериалы, топливо и энергоресурсы и переходом на новые стандарты работы. То же самое вслед за АСК по быстренькому сделали другие участники рынка.

А так как первичный и вторичный рынок жилья суть вещи взаимосвязанные, начали расти цены на недвижимость и на вторичном рынке. Те, кто хотел продать свои старые квартиры, чтобы вступить в долевое строительство, вынуждены были повысить их продажную стоимость. Сейчас первичный рынок, как это обычно бывает, потихоньку подтягивается к еще больше вздорожавшей "вторичке".

Свою лепту в повышение цен на жилье вносят обменные цепочки, из которых состоит екатеринбургский рынок недвижимости (когда один человек покупает квартиру у другого, другой - у третьего, третий - у четвертого). В среднем цепочки состоят из 4-5 сделок. "Цепочки не очень востребованы, так как каждая вторая цепочка разваливается, потому что рынок

Фото: Александр Фомин/PHOTOXPRESS.RU

растет. Это приводит к подорожанию и без того дорогих "чистых продаж". Естественно, и обменные варианты начинают дорожать", - говорит Александр Дмитриев.

На 25 июля цены на вторичное жилье в Екатеринбурге, по данным УПН, выглядели так:

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья

	Цена на 25.07.06, руб.	Изменение за 1 месяц (4 недели), %	Изменение с начала года, %
По городу	41938	9,67	37,02
Центр	51384	6,56	38,49
1-й пояс	44852	9,73	38,86
2-й пояс	37387	8,77	33,90
3-й пояс	35372	10,88	35,50
4-й пояс	31645	10,10	30,60

Средняя цена предложения 1 кв. м в зависимости от количества комнат

	Цена на 25.07.06, руб.	Изменение за 1 месяц (4 недели), %	Изменение с начала года, %
1-комнатные	48579	8,49	43,75
2-комнатные	41474	10,25	37,42
3-комнатные	39976	9,36	32,95
4-комнатные	40173	6,72	29,97

Средняя цена предложения 1 кв. м в зависимости от типа домов

	Цена на 25.07.06, руб.	Изменение за 1 месяц (4 недели), %	Изменение с начала года, %
Хрущевки	41703	10,99	42,90
Спецпроект	45793	4,84	32,84
Пентагон	39925	10,18	35,42
Полнометражные	36679	9,50	27,77
Улучшенной планировки	41954	9,30	34,87
Брежневки	40641	11,49	40,50

В обозримом будущем в УПН прогнозируют некоторую стагнацию предложения на "вторичке", способную повлиять на цены в сторону стабилизации или даже снижения.

В агентстве "Роттердам" говорят, что цены в сентябре-октябре

вырастут процентов на 20. "Есть ощущение, что в ноябре-декабре цены встанут, так как спрос снижается. Часть покупателей, которые искали жилье по три-четыре месяца, оказались не способны купить подорожавшие квартиры. По мере роста цен будет увеличиваться число людей, которым не по силам приобрести жилье. Такой рост никакой инфляцией не покрыть. После этого рынок должен отдохнуть полгода-год", - предполагает Илья Шкоп.

Риэлтеры советуют либо сейчас покупать жилье, либо подождать до февраля, когда предложение увеличится за счет сокращения спроса. Пусть небольшого, но все же.

А по поводу того, как разрядить ситуацию на жилищном рынке Екатеринбурга и насытить его жильем, эксперты говорят, что надо увеличить объемы строительства еще, как минимум, вдвое.

Автор: