Нужен ПИФ, чтобы не случился "паф" с долевками в регионах? : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Нужен ПИФ, чтобы не случился "паф" с долевками в регионах?

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", принятый для защиты частных инвесторов, принес множество проблем застройщикам и муниципальным властям Югры. Главная опасность, по мнению региональных специалистов, заключается в том, что из-за этого закона строительство жилья может на какое-то время вообще приостановиться. И дело не в саботаже со стороны недовольных законом руководителей строительных предприятий. Просто теперь для того, чтобы начать возведение "долёвки" строителям надо собрать большой пакет разрешительных документов. Специалисты говорят, что предварительная "бумажная работа" по каждому строительному объекту отнимет никак не меньше полугода. Обычно еще столько же времени у строителей уходит на привлечение под новый жилой дом денег дольщиков. Итог: около года нужно любому предприятию, чтобы только начать стройку.

Время - деньги

Согласно новому закону о долевом строительстве, прежде чем начать рекламировать проект дома и привлекать под него деньги, организация должна: получить земельный участок в аренду или выкупить его; провести эту сделку в регистрационной палате; оформить весь пакет проектно-сметной документации; завизировать его в той же регистрационной палате; составить проекты договоров с дольщиками и много чего еще. Исполнительный директор нижневартовского строительного предприятия "Жилстрой" Дмитрий Давыдов считает: "Закон о долевом строительстве принимался в защиту столичных дольщиков. На рынке Москвы и Подмосковья работает много недобросовестных фирм. Такой закон, наверное, был необходим, т.к. очень много людей пострадало от действий жилищных мошенников. В провинции же со строительным комплексом все не так плохо. Традиционно в каждом городе работает ограниченное количество застройщиков. Сомнительные операции такие предприятия не совершали, и не будут совершать, чтобы не потерять свой рынок сбыта. Появившийся закон о долевом строительстве очень сильно усложнил жизнь небольших региональных строительных компаний. Т.к. мы хотим остаться в бизнесе, мы должны исполнять закон. Но, исполняя закон, - собирая документацию на новостройки, - мы не можем параллельно рекламировать эти новые проекты и привлекать деньги частных инвесторов. Пока не будут собраны все разрешительные бумаги, нам это запрещается. Т.е. нарушается привычная для нас работа, а предприятия стройиндустрии теряют деньги".

Если на каком-то отраслевом предприятии прервать обычно непрерывный цикл строительства, то руководители, в лучшем случае, будут вынуждены отправить рабочих в неоплачиваемые отпуска. В худшем – в отрасли начнутся сокращения. В городах, где на строительных предприятиях работают тысячи людей, такой сценарий развития событий может привести к росту социального напряжения. А это уже не может устраивать местные власти. Региональные чиновники и отраслевики сейчас пытаются найти выход из этой ситуации. Главная задача – пока идет бумажное согласование, найти деньги для быстрой реализации новых строительных проектов. Для решения этой проблемы нужен крупный инвестор. По мнению специалистов, таким инвестором может стать любой из пятидесяти паевых инвестиционных фондов, появившихся в стране за последний год, которые размещают средства не в акциях, а в недвижимости.

Фонды бывают разные

"Разновидностей фондов недвижимости всего три, -говорит г-н Давыдов, - Наиболее распространенные из них - девелоперские и рентные фонды. Первые создаются для финансирования перспективных проектов. Они занимаются строительством жилой или коммерческой недвижимости. А прибыль получают от продажи готовых зданий или квартир. Рентные фонды занимаются управлением недвижимостью: приобретают готовый объект и получают доход от сдачи его в аренду. Есть еще один вид ПИФа недвижимости. Но в России его появление пока только в перспективе. Это фонды, которые занимаются не строительством или сдачей в аренду, а куплей и продажей квартир. Главное отличие фондов недвижимости от других ПИФов в том, что инвестор не может в любой момент продать свой пай. Потому эти фонды и называют закрытыми. Участие в них подразумевает долгое капиталовложение. Минимальные сроки здесь - два года. Максимальные - 15 лет. Поэтому сейчас в этих проектах в основном участвуют крупные инвесторы. В Югре пока работает только один ПИФ, который заинтересован вкладывать деньги в строительство жилья в городах ХМАО. Это Закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд. Это ЮГРА Ипотечный Фонд".

"Югра" – это еще и ипотечный фонд

Фонд "ЮГРА Ипотечный Фонд" сформирован Управляющей компанией "РЕГИОН Девелопмент" сформирован и представляет собой уникальный проект взаимодействия закрытого паевого инвестиционного ипотечного фонда и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости - ЗПИФН "ЮГРА Недвижимость". Фонд недвижимости "ЮГРА Недвижимость" был сформирован 31 декабря 2004 года за счет пенсионных резервов Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда. На сегодняшний день проектная программа ЗПИФН "ЮГРА Недвижимость" представляет собой строительство трех объектов жилой недвижимости в Сургуте с различными сроками реализации.

По словам генерального директора Управляющей компании "РЕГИОН Девелопмент" Павла Зюбина, проект двух паевых фондов, где фонд недвижимости осуществляет строительство жилья, а ипотечный фонд рефинансирует кредиты, выданные под строящееся жилье, дает возможность не просто увеличения спроса, и как следствие – увеличение стоимости квадратного метра, а решает проблему доступности жилья. Ведь развитие ипотеки в регионах тормозят не только высокие процентные ставки, невозможность для банков рефинансирования закладных, но и недостаток предложений, под который могли бы выдаваться ипотечные кредиты.

В Нижневартовске ждут инвестора

Вслед за сургутскими властями переговоры об инвестировании средств ПИФов в строительную отрасль начали и нижневартовские чиновники. Заместитель главы администрации Нижневартовска по вопросам строительства, транспорта и связи Виктор Оголев так прокомментировал перспективы сотрудничества со стратегическим инвестором: "Участие Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда и группы компаний "Регион" в строительстве жилых домов в Нижневартовске помогло бы нам избежать проблем в отрасли. С помощью таких крупных инвесторов мы смогли бы поддержать непрерывный цикл строительства. Переговоры с Ханты-Мансийским негосударственным пенсионным фондом только начались. Суммы инвестирования также пока не известны. Мы надеемся на привлечение в отрасль не менее 500 миллионов рублей. Этих денег хватило бы, чтобы местные строители плавно, без остановок перешли бы на тот режим работы, который им предписывает Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Предварительная схема работы выглядит следующим образом. Инвестором от лица пенсионного фонда выступает группа копаний "Регион". Они вправе выбрать любое строительное предприятие. Администрация рекомендует инвестору работать через муниципального заказчика, - Предприятие Капитального Строительства. В качестве альтернативы предложены еще две проверенные компании, - "Строительно-промышленный комбинат" и "Жилстрой".

ПИФы интересует элита

Нижневартовские строители говорят, что привлечение в городскую отрасль ПИФа – очень своевременное решение властей. После принятия закона о "долевке" местные строители рассматривали разные варианты выхода из непростой ситуации. Работа с ПИФами – единственно безупречный в нынешних условиях. "Системная работа строительных компаний в провинции возможна, только если у них сложилась хорошая репутация, - считает Дмитрий Давыдов, - В законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", конечно, есть лазейки. Но они не безупречны с этической точки зрения. Например, можно привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. К тому же на этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве. Таких "серых" схем немало. Но, повторюсь, для местных строителей эти варианты неприемлемы, т.к. грозит потерей репутации, а значит и потерей бизнеса".

Недвижимость будет дорожать. Вкладывание денег в дома и квартиры - один из самых надежных и стабильных способов сохранить и приумножить свои средства. ПИФы ищут наиболее выгодные в финансовом плане строительные объекты. По мнению заместителя главы администрации Нижневартовска по вопросам строительства, транспорта и связи Виктора Оголева, инвесторов из Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда и группы компаний "Регион" могут заинтересовать строительство жилых домов для обеспеченных людей. Рыночная цена квадратного метра в таких новостройках заметно выше, чем в других, а значит, инвестор быстрее получит прибыль от реализации таких квартир.

Автор: