СКР: задержан замминистра обороны РФ
Песков: Шойгу заранее уведомили о задержании его заместителя Иванова
Стало известно о риске санкций для десятка компаний за поставки в Россию
В Волгоградской области отменены мероприятия Первомая и Дня Победы
Мигранта, оскорбившего спортсменок в Челябинске, выдворят из страны
Застройщики "уходят" в кооперативы
Застройщики нашли способ обойти крайне невыгодный им 214-й закон о долевом строительстве. Напомним, ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и вступил в силу 1 апреля. Ужесточив требования к застройщикам, закон одновременно заставил их отказаться от денег дольщиков. Если раньше в России квартиры в новостройках продавались уже на этапе котлована (фактически с момента выделения земельного участка), то теперь, прежде чем начать продажи жилья, застройщикам придется сначала собрать все необходимые разрешения, а вместо сбора денег с покупателей - прибегать к помощи банковских кредитов. К тому же, слишком неравнозначны в новом законе права сторон – работать с дольщиками застройщикам стало просто невыгодно. Именно этим строители и обеспокоены больше всего.
По данным Федеральной регистрационной службы по Москве, с 1 апреля, когда начал действовать 214-й закон, в городе не было заключено ни одного договора долевого участия (такие договоры должны регистрироваться в ФРС). Дело в том, что для продажи строящегося жилья компании изобретают юридические схемы, выводящие сделки из-под действия этого закона. Газета "Ведомости" сообщила, что многие столичные компании решили привлекать средства дольщиков с помощью векселей, либо предлагают заключать предварительный договор "бронирования" права покупки квартиры.
Суть этих схем такова: " Подписывается предварительный договор, в котором стороны высказывают пожелания о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости в будущем, после окончания строительства (то есть договор при этом де юре не заключается). При этом одновременно компания-"застройщик" (условно, потому что это может быть и просто уполномоченный продавец) продает вексель на сумму будущего договора", - объясняет в интервью Накануне.RU аналитик ИК "ФИНАМ" (Москва) Иван Кабулаев.
Ключевой момент в том, что юридически обязательства предоставить квартиру у продавца при использовании этой схемы - не возникает. " Возникает обязательство оплатить вексель, причем сущность векселя такова, что его оплата не может быть привязана к другим событиям – то есть, к примеру, в том случае, если на векселе будет написано – "заплатить ***** рублей, при условии исполнения договора", он будет считаться недействительным", - подчеркивает Иван Кабулаев.
Сама по себе схема абсолютно легальна, отмечает аналитик. Другой вопрос, что с использованием такой схемы не происходит как таковая купля-продажа жилья. Поэтому "покупатели" (на самом деле они таковыми не являются) должны понимать, что подобный предварительный договор им ничего не гарантирует. " Сама схема гарантирует две независимые вещи: заключение договора и оплату векселя. Ключевой момент: если застройщик "передумает" заключать договор купли-продажи – он понесет только ту ответственность, которая прописана в предварительном договоре (по сути – никакой). Тот аргумент, что вексель будет оплачен квартирой – не проходит: вексель может быть оплачен только денежными средствами (в соответствии с конвенцией "о простом и переводном векселе")", - объясняет Иван Кабулаев.
Поскольку вексельная система законом не запрещена, строители с ее помощью приноровились "брать деньги в долг", как и прежде, на стадии котлована. "Вексель – это долговое обязательство, гарантирующее возврат средств, - говорит в интервью Накануне.RU исполнительный директор "Уральской палаты недвижимости" Рустем Галлеев. - Только вместо денег векселедержатель - при самом благополучном исходе - получит квартиру, есть вариант просто получения обратно денег (только "стоимость" этих денег уже будет очень низкой), а в худшем случае – не получит ничего".
"Старые инвестиционные договоры давали больше гарантий, чем вексель. По инвестиционному договору дольщик должен был получить квартиру, а при покупке векселей, строительная компания может просто вернуть дольщику деньги, а квартиру продать другому, по более высокой цене", - считает Рустем Галлеев.
При всем этом, заметим, у частника в прямом смысле - нет выбора. Рисковать в поисках жилья приходится, потому что из сотен строительных компаний свою деятельность перестроили под новый закон лишь единицы. " Если был бы выбор - можно было бы пойти на рынок и выбрать из 10-ти застройщиков, у которых все документы в порядке (приведены в соответствие с новым законом) – одно дело. А, когда клиент смотрит - на рынке нет ни одного такого застройщика или может быть один из 80-ти, соответственно, куда деваться, надо квартиру покупать. Человек идет на определенный риск. Возможно, столкнется и с мошенничеством", - отмечает в интервью Накануне.RU генеральный директор Центра недвижимости "МАН" Андрей Неволин.
Заметим, представители столичных строительных компаний от комментариев по этому поводу отказались, поскольку вопросы сочли "провокационными". В то же время нам удалось выяснить, что региональные застройщики следовать примеру своих московских коллег не стали, найдя еще один путь обхода закона.
Кооперативы "одного дома"
В Свердловской области, как и в Москве, со дня начала действия 214-го закона не было заключено ни одного договора о долевом участии, причем, на темпах строительства это отнюдь не сказалось. Дело в том, что пока на рынке еще достаточно предложений по новостройкам, на которые новый закон не распространяется (так как разрешение на строительство было получено до его вступления в силу, то есть до 1 апреля этого года). И, что самое интересное – дабы не подчиняться ему совсем - застройщики просто-напросто перерегистрируются в жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК, ЖНК).
Кооперативы под действие закона о долевом строительстве не попадают. И, по словам генерального директора Центра недвижимости "МАН" Андрея Неволина, "теперь многие застройщики "перепрыгнули" на ЖСК: так как зарегистрировать кооператив это дело 2-3-х недель, параллельно можно сделать необходимую внутреннюю документацию и собирать деньги дальше в "упрощенном режиме"".
По новому закону, прежде чем начать заключать договоры с дольщиками застройщик должен собрать все необходимые документы на право строительства и земельный участок, после провести предварительные работы на месте, согласовать рабочий проект и опубликовать проектную декларацию (то есть, отчитаться что, из чего и в какие сроки он будет строить). На это, по статистике, уходит около двух лет. " В принципе, требования к застройщикам правильные, если бы весь объем документации можно было бы быстро оформить. Вы знаете, что средний срок сбора документов с момента получения земельного участка где-то 1,5-2 года? Сами посудите, сколько терпения надо", - отмечает Андрей Неволин. Поэтому, по его словам, большинство застройщиков для ускорения процесса (сбора документов параллельно с подготовительным этапом работ и на деньги дольщиков-пайщиков) и переходят на ЖСК и ЖНК.
Об этом говорит и генеральный директор Центра недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменок: " На уральском рынке недвижимости на сегодняшний день застройщики в основном работают по старому законодательству, так как есть землеотводы, подготовленные к строительству еще до вступления в силу нового закона о долевом участии и нового жилищного кодекса. Факты обхода закона либо не присутствуют на рынке совсем, либо застройщики работают по старому законодательству, или в качестве схемы обхода нового закона создаются ЖСК".
Как объясняют специалисты, застройщикам невыгодно брать кредиты в банке под солидный процент, гораздо удобнее и дешевле собирать средства с дольщиков (как это было прежде), или в случае с жилищными кооперативами - с пайщиков. "Банк по новому закону несет солидарную ответственность с застройщиком. Какой банк, скажите пожалуйста, возьмет на себя дополнительную ответственность за застройщика? Ведь банк и так рискует своим капиталом, вкладывая средства в строительство, так как в обеспечении у него ничего нет. Бывает и так, что у застройщика есть разрешительное письмо, а постановления о землеотводе не будет. Понимаете, банк под разрешительное письмо, без постановления, никогда не начнет финансирование. Я с полной ответственностью об этом говорю, так как мы работаем по этим схемам", - подчеркивает Татьяна Деменок.
"Во-вторых, если ты взял кредит, ежемесячно надо выплачивать банку, по крайней мере, проценты. А возвращать тело кредита вообще сложно - ведь кредит и берется для того, чтобы хватило денег на строительство, в то же время дольщики приходят только тогда, когда что-то начинаешь строить. Поэтому застройщику, если нет достаточно оборотов, банковский кредит брать сложно", - объясняет Татьяна Деменок.
Похоже, что в ближайшем будущем старым добрым ЖСК грозит повсеместно превратиться в кооперативы "одного дома". Раз это легальный способ обхода невыгодного закона о долевом строительстве – застройщик будет создавать кооператив, пайщики которого через управляющую компанию профинансируют строительство определенной новостройки.
В теории (обновленный закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан", Жилищный кодекс РФ, закон "О жилищных накопительных кооперативах" - этот пакет документов вступил в силу с 31 марта) кооператив создается по инициативе не менее чем 50-ти человек. Имущество кооператива образуется за счет паевых взносов членов и доходов от деятельности, направленной на достижение целей кооператива – т.е. обеспечение пайщиков жильем. Членство в кооперативе прекращается после полной выплаты взносов и передачи жилья в собственность. Есть и другие сценарии прекращения членства: добровольный выход из кооператива, исключение, передача пая другому лицу, взыскание по решению суда.
Помимо всего прочего закон определяет и порядок раскрытия кооперативом информации о своей деятельности. Так, не допускается в рекламе гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений (интересно, что по договорам долевого участия теперь, напротив, требуется указывать сроки окончания строительства, а за их несоблюдение к застройщику могут применяться штрафные санкции). И, несмотря на явное желание защитить пайщиков от произвола руководителей кооператива, закон откровенно предупреждает: "Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений". То есть, именно их пайщики и могут потерять.
Заметим, что, говоря о плюсах и минусах жилищных кооперативов, специалисты сходятся во мнении, что вступать в такого рода образования – дело рискованное. Надежнее все-таки под покупку жилья взять кредит в банке. По мнению аналитика ИК "ФИНАМ" Ивана Кабулаева, основная проблема ЖСК кроется как раз в отсутствии гарантий: как от того, что руководство просто-напросто скроется с уведенными деньгами вкладчиков, так и от того, что им придется ждать вселения очень долго, намного дольше, чем было запланировано.
"Денежные средства имеют свойство обесцениваться, а за работу кооператива нужно выплачивать дополнительные взносы (причем последние довольно большие, они идут на содержание различного рода ревизионных комиссий). Гарантий в том, что член кооператива въедет в жилье вовремя - практически никаких. К тому же нет страховки от подорожания стоимости строительства - денег может банально не хватить", - говорит Иван Кабулаев.
"Плюсы ЖСК в том, что его члены - пайщики могут собраться и что-то решить. Дольщики такой возможности не имеют, - отмечает генеральный директор Центра недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменок, - Основной же минус для частного лица в том, что в ЖСК защита его прав крайне незначительна, так как ЖСК не попадает под закон о долевом участии. Также в ЖСК может быть только такое количество членов, сколько имеется квартир, то есть муж и жена не смогут приобрести пай на долях. Существует в ЖСК и возрастной ценз – с 16 лет. Остается открытым вопрос о наследовании пая несовершеннолетними".
Рустем Галлеев, исполнительный директор "Уральской палаты недвижимости", советует при выборе застройщика руководствоваться репутацией фирмы: " Практически все схемы, применяемые в нашей стране можно назвать сомнительными, все зависит от того, кто выстраивает схемы. Сейчас не возможно предостеречь себя просто договором, нужно выбирать застройщика с хорошей репутацией. Поэтому единственное, что остается сегодня желающим приобрести новостройку – сотрудничать только с проверенными и достойными фирмами, которым дорога репутация. Говоря о плюсах и минусах вступления в ЖСК или ЖНК, то здесь опять же все зависит от организаторов. Можно сказать одно: вступление в такого рода кооперативы рискованно, надежнее взять кредит в банке".
Выходит, снова палка о двух концах. Права дольщиков, казалось бы, законом максимально защищены. Можно порадоваться, что мошенническая перепродажа одной и той же квартиры теперь исключена (договоры долевого участия обязательно регистрируются), плюс должны соблюдаться сроки завершения строительства (иначе застройщику грозит штраф), а в случае непредвиденных обстоятельств дольщикам гарантируется возвращение хотя бы части денег. Все это, вне сомнений, неопровержимый плюс. Однако ущемленные в своих правах застройщики работать по новому закону, мягко говоря, не спешат. С другой стороны, и система жилищных кооперативов, в которой строители могут укрыться, также далеко несовершенна. Более того, весьма рискованная для частника.
Правда, выход из сложившегося положения есть. "Понимаете, если чиновники начнут работать в соответствии с новым законом, а это касается выдачи разрешений на строительство, более четкого регламента работы в плане предоставления земельного участка, и порядка отселения (последнее один из самых серьезных вопросов), тогда застройщику, с моей точки зрения, где-то даже станет выгодным работать по этому закону", - отмечает Татьяна Деменок.
"Механизм, способный, на мой взгляд, изменить ситуацию с переходом документальной части строительства в ЖСК есть - представители соответствующих органов администрации города могут ездить и останавливать стройки, - говорит Андрей Неволин, - Ведь сбор денег с дольщиков (пайщиков в случае ЖСК) не подразумевает разрешение на стройку. Если у такого же ЖСК нет разрешения - строить нельзя".
"Вместе с тем в Администрации подходят к этой ситуации довольно аккуратно, "без горячки" и, я думаю, что это правильно, иначе город вообще может лишиться сданных новостроек в краткосрочной перспективе", - отмечает Андрей Неволин.
Пока же рынок "переваривает" новые условия работы, специалисты прогнозируют уже к концу этого года резкий скачок цен на жилье, о чем мы уже писали . " Мы прогнозируем, что если большинство застройщиков сдадут дома, которые строили по старым землеотводам и старым законам, возможен ценовой всплеск. Об этом говорят и специалисты в Москве", - отмечает Татьяна Деменок.
В прошлом году в Екатеринбурге цены на квадратный метр жилья в новостройках выросли на 30%, с начала этого года - еще на 15-18% и составляют на сегодня в центре города 30-40 тысяч рублей. Причем цены растут и на вторичном рынке, даже гораздо быстрее первичного. Виной тому отчасти опять же злополучный 214-й закон.
Сейчас застройщики заняты тем, что потихоньку распродают старые объекты и новых не начинают, доля предложений новостроек на рынке жилья сужается, покупатель же углубляется в поиски квартиры на вторичном рынке, где выбор несопоставимо больше, а проблем с долгостроем, вселением и оформлением прав собственности практически нет.
"В Екатеринбурге в прошлом году цены на вторичном рынке жилья обогнали цены на первичном. Потому, я думаю, что у населения появилась возможность получить ипотечный кредит, или где-то благосостояние улучшилось (хотя это под вопросом), объясняет Татьяна Деменок, - К тому же, о первичном рынке с конца прошлого - в начале этого года было много негативной информации в связи с принятием нового закона, путаницей в нем, неверного толкования".
"Во-вторых, в сегменте дорогого жилья увеличилось предложение. Хотя, я думаю, в ближайшем будущем, напротив, увеличатся предложения в сегменте жилья эконом-класса: потому что застройщик будет уходить из центра, где практически негде уже строить. С другой стороны, когда останется мало на рынке жилья повышенной комфортности, цены вне сомнения вырастут", - отмечает Татьяна Деменок.
Наконец, есть совсем примечательный факт (если уже не тенденция): в то время, как застройщики заняты изобретением всевозможных схем "оптимизации" своей деятельности, дольщики учатся "зарабатывать" на своих правах.
По словам Татьяны Деменок, сегодня среди дольщиков появились такие, которые на пробелах законодательства (вернее, используя права, которые им дает закон) начинают потихоньку, в кавычках, "раздевать" застройщика."Мы с этим столкнулись, - рассказывает Татьяна Деменок, - Например, сложно предусмотреть точную дату сдачи дома. И дольщик начинает подавать иски в суд, используя закон о защите прав. Говорит, мол, я рассчитывал на эту квартиру на такой-то срок, а получил позже. Приносит справки о том, что он где-то снимал квартиру, сколько-то денег платил (да такие суммы, что цен таких близко на рынке нет). Мы даже задаем вопрос: там что, в квартире все позолочено было? Зачем вам такую квартиру было арендовать? ...Плюс такой дольщик умышленно избавляется от своей собственности и приносит справку из ФРС, что собственности у него нет, он рассчитывал только на эту квартиру. И требует с застройщика выплачивать эти суммы. Такой, скажем так, контингент частных лиц, по крайней мере, на нашем рынке уже развивается".
Специалисты сходятся во мнении, что если закон не будет изменен, мы получим не только очередной скачек цен на жилье. У дольщиков появятся прекрасные возможности для того, чтобы искусственно "банкротить" строительные организации. Благо, по закону это можно сделать разными способами: или "вынимая" свои деньги из строительства, или требуя колоссальные штрафы за различные нарушения, а таких наверняка будет много.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
