Минэкономразвития улучшает прогноз по росту ВВП до 2,8%
Мигранта, оскорбившего спортсменок в Челябинске, выдворят из страны
У цен на жилье есть повод подняться
Недавний резкий скачок цен на цемент может серьезно ударить по строительной отрасли и, как следствие, рынку недвижимости. Строители говорят, что цемент подорожал на 70%. Несколько застройщиков даже обратились с жалобой в Федеральную антимонопольную службу, которая теперь выясняет - насколько законным было повышение. Однако цемент далеко не ключевой фактор. Рост цен на новостройки продолжится - обещают строители, сетуя на изменения в законодательстве. Напомним, ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и вступил в силу 1 апреля. Помимо ужесточения требований к застройщикам, закон заставляет их отказаться от денег дольщиков и пользоваться в своем бизнесе банковскими кредитами. "Прозевав" накануне Нового года принятие этого закона, строители принялись лоббировать поправки, предрекая в противном случае непременное повышение цен на жилье.
Цена нововведения
Повышение затрат застройщиков в результате законодательных нововведений называется основным аргументом в пользу неизбежного подорожания жилья. Больше всего строители обеспокоены тем, что новый закон запрещает собирать деньги с дольщиков, не имея всех необходимых разрешений на строительство (раньше средства дольщиков разрешалось привлекать фактически с момента выделения земельного участка). Теперь, прежде чем начать продажи жилья в новостройках, придется сначала собрать все необходимые разрешения, а вместо сбора денег с покупателей - прибегать к помощи банковских кредитов. А это, в свою очередь, и дополнительные затраты, и задержки по времени, а ведь соблюдение сроков строительства - одно из жестких требований.
"Раньше было проще: мы собирали деньги дольщиков и направляли на строительство. Никто не готов был к такому повороту событий, - говорит в интервью Накануне.RU начальник отдела договорных отношений окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" (Ханты-Мансийский АО) Андрей Бужинский, – Основная проблема – обязательная государственная регистрация, строительные декларации и пр., что потребует дополнительных вложений. Например, регистрация договора за юридическим лицом на квартиру, как строительный объект, стоит 7,5 тысяч рублей. Плюс время, а при нынешних объемах строительства в регистрационной палате, получается, постоянно должен сидеть сотрудник... затраты неизбежны. Дорогое это удовольствие – строить".
Сейчас на рынке недвижимости возникла некая "пауза", связанная с "перевариванием" новых условий работы. Многие застройщики уже перенесли сроки начала работ по освоению новых стройплощадок. Пока еще достаточно предложений по новостройкам, на которые новые законы не распространяются (т.е. разрешение на строительство было получено до 1 апреля), и повышение цен по-прежнему зависит от спроса и роста цен на стройматериалы. Но уже осенью ожидается резкий ценовой скачок.
"Причин для повышения несколько, - говорит в интервью Накануне.RU генеральный директор Центра недвижимости "МАН" (Свердловская область) Андрей Неволин, - Это и то, что в связи с отсрочкой запуска новых площадок велика вероятность возникновения дефицита предложения нового жилья, и то, что застройщикам придется отойти от привычной схемы финансирования строительства, когда деньги с дольщиков можно было собирать фактически с момента выделения земельного участка, а теперь необходимо весь первоначальный подготовительный этап проводить, либо за счет собственных средств, либо за счет привлеченных средств финансовых учреждений (банков и т.п.), за которые соответственно необходимо платить".
"Мы предполагаем, что процесс адаптации к новым к правилам работы закончится к концу года и, если в законы не будут внесены поправки, – рост цен ускорится", - отмечает Андрей Неволин.
Строители сетуют и на неравенство сторон: если дольщик не платит, застройщик по новому закону может расторгнуть договор долевого участия только в судебном порядке. " Это потенциальная возможность полностью остановить стройку, или как минимум замедлить темпы строительства, - говорит Андрей Неволин, - Если определенный пул дольщиков соберется и скажет: "мы не платим", застройщик сможет перепродать их квартиры добросовестным приобретателям только после вступления в силу решения суда. Судебное разбирательство может и год тянуться, а средств на стройку не хватает. Хотя этот пример и крайность – важно защитить от нее застройщика. Надеемся, что возникший перекос с защитой прав дольщика за счет "придушения" застройщика будет устранен".
Кроме этого, в законодательстве появилось любопытное понятие - "гарантийный срок". Правда, непонятно – что это такое и, главное, за чей счет? " Что это такое "гарантийный срок", каков механизм его действия, на что он распространяется - в законе пояснений нет, - отмечает Андрей Бужинский, – Гарантийный срок на товар, например, в Гражданском кодексе 2 года, а на объект строительства установили аж 5 лет. Застройщик должен обслуживать квартиры за чей счет? Дольщика? Пока неясно".
Казалось бы, права дольщиков законом максимально защищены. Можно порадоваться, что мошенническая перепродажа одной и той же квартиры теперь исключена (договоры долевого участия теперь обязательно регистрируются), плюс должны соблюдаться сроки завершения строительства (иначе застройщику грозит штраф), а в случае непредвиденных обстоятельств дольщикам гарантируется возвращение хотя бы части денег. Все это, вне сомнений, неопровержимый плюс. Но какой ценой? В Екатеринбурге, например, к концу года под влиянием в том числе этих факторов ожидается подорожание жилья на 15-20%. Об этом журналистам недавно сообщил заместить главы города по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий. Напомним, только в прошлом году жилье в уральской столице подорожало на 60%. Сейчас в новостройках Екатеринбурга средняя цена за квадратный метр колеблется в пределах 25-30 тысяч рублей.
Правда, есть и противоположное мнение. Начальник Управления строительства и стройиндустрии Главного управления строительства администрации Тюменской области Борис Ройтблат указывает на то, что подобные прогнозы, как и поправки в закон о долевом строительстве, специально лоббируется застройщиками.
"Я как чиновник уверен, что, прежде всего, нужно защитить человека. И переходить в строительстве к рыночным методам: хочешь строить – берешь кредит в банке, и уже на конечной стадии продаешь квартиры, а не занимаешься обманом покупателей по срокам, качеству строительства и т.д. Поэтому такой закон и был принят, в нем все эти условия действительно очень жестко прописываются", - говорит Борис Ройтблат.
"Почему не произойдет скачок цен? Во-первых, на год-два, пока законодательная база "утрясается" достаточно площадок в стадии строительства, чтобы работать и предоставлять жилье по той цене, какая сегодня есть. Во-вторых, на стоимости квадратного метра жилья сказывается рост общей инфляции в России", - отмечает Борис Ройтблат. По его словам, темпы строительства и объемы вводимого жилья в области удовлетворительны и повышение цен соизмеримо росту инфляции. Сейчас в Тюменской области стоимость квадратного метра в новостройках колеблется в пределах 17-25 тысяч рублей, это на 10-12% выше цен конца прошлого года. Для сравнения, в Челябинской области – более 15 тысяч рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - до 28 тысяч рублей за квадратный метр.
Безусловно, есть и регионы, в которых рост цен на жилье несколько задерживается, поскольку население мало зарабатывает и просто не в состоянии его покупать. В сельскохозяйственной Курганской области, к примеру, цена квадратного метра на первичном рынке жилья в марте этого года составила в среднем около 14 тысяч рублей. А самые высокие цены в уральском регионе, как уже отмечалось, в Свердловской области.
"Делать прогнозы, насколько повысятся цены на жилье к концу года, я не возьмусь. В прессе пишут и 15 и 20%, на мой взгляд, эти цифры взяты "с потолка", - говорит Андрей Неволин, -Сегодня слишком много факторов, от которых зависит изменение цен: помимо законов необходимо учитывать, как и на любом рынке, соотношение платежеспособного спроса и предложения. К сказанному выше можно добавить, что с одной стороны цены на жилье довольно высоки и часть желающих приобрести недвижимость "отсеивается", с другой стороны набирает обороты ипотека, добавляя покупателей. Есть еще и непредвиденные обстоятельства: например, внезапное резкое (до 70%) увеличение цен на цемент в самый сезон строительства. В целом, я бы выделил сегодня только тенденцию (учитывая вышеуказанные обстоятельства) – это тенденция к росту".
Передел не предел
Многие участники рынка отмечают, что в скором времени в сфере строительства неизбежен некий передел, связанный с уходом наименее эффективных компаний. Застройщики средней руки просто не смогут работать в новых условиях. " Получится, что мелкий застройщик уйдет, через какое-то время и средний уйдет, если закон не изменится. Останутся только крупные компании, имеющие оборотные средства, способные за счет собственных средств начать строительство и на последнем этапе продавать квартиры, чтобы привлечь деньги дольщиков", - говорит начальник отдела договорных отношений окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" (Ханты-Мансийский АО) Андрей Бужинский.
Конечно, "мелкий" застройщик не всегда и хорош был. Другое дело, что уход с рынка даже небольших компаний неизбежно приведет к снижению объемов строительства, а с развитием ипотечного кредитования вырастет спрос, и в итоге мы получим очередное увеличение цены. Об этом говорят и столичные аналитики. " Произойдет монополизация крупными застройщиками отдельных городов и даже регионов. Все это способно привести к росту цен на недвижимость. При этом далеко не факт, что крупные застройщики, не имеющие конкурентов, будут заинтересованы в повышении качества строительства", - отмечает аналитик ИК "ФИНАМ" (Москва) Иван Кабулаев.
Участники рынка недвижимости не в первый раз взывают к упрощению разрешительно-согласовательных процедур, отмечает аналитик. Смягчение, о котором твердят специалисты (по крайней мере, это справедливо для московского рынка), - это, в первую очередь, прозрачность рынка для всех участников: не секрет, что данная сфера очень сильно коррумпирована. " На мой взгляд, поправки, защищающие "дольщика" или "инвестора" (термины cугубо условные) - несомненно, нужны, - говорит Иван Кабулаев, - Но также необходимо бороться с коррумпированными чиновниками, которые, якобы соблюдяя большое количество указов, постановлений, правил и инструкций, тормозят развитие сектора и поднимают конечную цену жилья (ведь издержки на "согласования" лягут именно на плечи конечных потребителей)".
Андрей Неволин, напротив, передела рынка не ожидает. " Я не разделяю категоричное мнение о том, что в результате ужесточения требований к застройщикам с рынка уйдут малые фирмы, и произойдет некая монополизация. У малых фирм тоже есть свои преимущества: на одной - двух площадках проще навести порядок и так сказать "строить себе потихоньку". Конкуренция, конечно, усилится и главным фактором успеха на мой взгляд, будет способность грамотно и четко организовать процесс управления проектами на всех этапах работы от разработки бизнес-плана до передачи квартир дольщикам, уйдут, те кто не сможет перестроиться и работать в новых условиях. Покупатели от этого только выиграют", - говорит генеральный директор Центра недвижимости "МАН" (Свердловская область) Андрей Неволин.
Так или иначе, но в одном мнении сходятся все: цель - упростить процедуру строительства - не достигнута, единственное, что могут сделать принятые законы - снизить ставки по ипотечным кредитам и несколько упростить их выдачу. Хотя и это отнюдь не означает мгновенное развитие ипотеки - эффект может быть отложен на несколько лет. Но жилье от того доступнее не станет.
Закон спроса-предложения гласит, что с увеличением спроса цена, при неизменном предложении, вырастет. Это неминуемые законы экономики и от этого никуда не деться. Чтобы избежать повышения цен необходимо увеличить предложение. Бесконечно это происходить, ествественно, не может, однако прогнозировать - когда же произойдёт насыщение рынка недвижимости – специалисты не берутся. По статистике, 61% россиян желают улучшить свои жилищные условия. Общая потребность в новом жилье в России гигантская - 1,3 млрд кв.м. при ежегодном строительстве 30-40 млн кв.м. Получается, чтобы удовлетворить сегодняшнюю потребность россиян в жилье, при нынешних темпах строительства, понадобится не меньше 30 (!) лет. Три десятилетия для того, чтобы удовлетворить спрос хотя бы по санитарным нормам.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
