Курганские власти призвали жителей срочно эвакуироваться. Названы приоритетные территории
Жителей Кургана предупредили о непрерывной сирене в случае ухудшения ситуации с паводком
Демкин уходит из правительства Прикамья после скандального видео с сыном
Как преобразится город? Екатеринбуржцам провели экскурсию по зеленым зонам, соревнующимся за благоустройство в 2025 году
"Долевка доживает последний год". На рынке наметились контуры новых кризисов
В России 880 "проблемных объектов" и 34 тыс. граждан, которые купили квартиру в строящемся доме и остались ни с чем. Полтора месяца прошло со вступления в силу поправок в закон о "долевке", ужесточающих контроль над средствами пайщиков. Эксперты расходятся в оценках происходящего на рынке недвижимости: одни говорят, что застройщики в панике гоняются за покупателями с дешевыми ипотеками, беспроцентными рассрочками, 100% одобрением банков, другие утверждают, что ситуация в норме. Что случится с "долевкой" и отразится ли это на стоимости новостроек, читайте в материале Накануне.RU.
Только в 17 из 85 регионов страны нет долгостроев. За первые полгода 2018 г. в Уральском федеральном округе стало на 21 долгострой меньше, правда, за этот же срок в список проблемных объектов вошли еще семь. До конца года должны решиться проблемы дольщиков 37 домов, сообщил министр строительства Владимир Якушев на профильном совещании с губернаторами УрФО, которое состоялось на днях в Тюмени.
"Хочу отметить, что в двух регионах Уральского федерального округа (Свердловская область и Челябинская область) сосредоточено 83% "проблемных объектов". Это 93% пострадавших граждан, включенных в реестр, и 92% зарегистрированных договоров долевого участия", — подчеркнул Владимир Якушев.
Заместитель полпреда президента России в УрФО Александр Моисеев добавил, что ситуация не является критической.
По данным Росреестра, количество договоров участия в долевом строительстве постепенно снижается, но это движение едва уловимо. Так, в 2016 г. в "долевку" вступили 701,8 тыс. человек, в 2017 г. — 699,5 тыс., а за первые семь месяцев текущего — 361,8 тыс. На Урале эти показатели равняются соответственно 46 тыс., 35,8 тыс. и 23 тыс. договоров.
Митинг обманутых дольщиков в Екатеринбурге
В конце июня Госдума ужесточила контроль в долевом строительстве. Поправки в закон об участии в долевом строительстве запрещают застройщикам привлекать средства граждан на строительство жилья, вводят обязательное банковское сопровождение, а с 1 июля 2019 г. — обязательное применение эскроу-счетов, благодаря которым средства граждан будут переходить застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию.
По мнению эксперта в сфере строительства и недвижимости Дмитрия Чарикова, рынок долевого строительства — на грани кризиса, который преднамеренно приближают сами застройщики.
"Именно дольщики оплачивают вакханалию из "бранчей", "бизнес-завтраков", зарубежных поездок, покупок яхт, дорогой недвижимости по всему миру. Это именно на средства дольщиков девелоперы содержат целую армию пиарщиц, маркетологов, рекламщиков, основным тотемом которых является месседж, упрямым гвоздем вдалбливаемый в головы населению: "купи квартиру, купи квартиру, купи квартиру, принеси деньги!". "Платим ипотеку за вас", "ипотека без первого взноса", "старт продаж", "беспрецедентные скидки", "евродвушки", "евротрешки"... И опять: "купи квартиру, купи, куууупи!" – сказал эксперт порталу infox.ru.
Некоторые застройщики завлекают покупателей "веерной" рассылкой заявок на получение ипотечного кредита сразу в несколько банков, благодаря которой вероятность одобрения сделки приближается к 100%.
Дмитрий Чариков напомнил, что, как правило, к маркетинговой атаке покупателей прибегают застройщики в предбанкротном состоянии.
Это не всегда так, возражает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.
"Все это (ипотека без первоначального взноса, рассрочка, "веерная" рассылка, — прим. ред.) внедряется уже на протяжении многих лет, само по себе это упрощение взаимодействия с банками, снижение требований к заемщикам. Это устойчивая тенденция последних лет. Почему это в настоящий момент должно привести к кризису? Это вопрос сбалансированности каких-то решений, оценки рисков никто не отменяет. Можно давать кредиты под высокую ставку с огромным первоначальным взносом, и при этом понести убытки. Рассылка единой анкеты в несколько банков упрощает коммуникацию между заемщиком и банками", — рассказал Михаил Хорьков Накануне.RU.
В том, что "кричащие" предложения — это все-таки крик отчаяния застройщиков, уверен директор Института актуальной экономики Никита Исаев.
"Застройщики сейчас стараются привлечь средства дольщиков по максимуму: такой вариант для них намного выгоднее, чем получение займа в одном из аккредитованных банков под конкретный проект. Раньше деньги дольщиков находились в общем "котле" и могли быть направлены застройщиком на завершение других объектов. С новой схемой финансирования такой вариант исключен. Чем больше средств застройщик сейчас привлечет – тем проще ему вести текущую работу. Новые же правила проектного финансирования упорядочат деятельность по новым проектам, но могут осложнить завершение строительства текущих. Соответственно, есть риск появления новых "обманутых" дольщиков, которым толком не помогут даже страховые компании, поскольку новые квартиры будут дороже прежних, приобретаемых по старой долевой схеме", — считает эксперт.
На Урале никаких изменений на рынке долевого строительства, паники среди застройщиков и покупателей ужесточение контроля над процессом пока не вызвало. Более того, в регионе это сопровождается снижением доли просроченной задолженности по ипотеке и сокращением числа долгостроев, заверил руководитель аналитического отдела УПН.
Однако кое-какие проблемы все же возникнут. С принятием поправок в закон об участии в долевом строительстве граждане абсолютно точно лишатся возможности купить "недорогое" жилье. Такие варианты останутся лишь у тех застройщиков, которые успели "запастись" разрешениями по старым правилам, рассказал Накануне.RU руководитель аналитического подразделения компании "Этажи" Константин Бредников.
"Застройщику придется привлекать собственный капитал не менее 10% от стоимости проекта, и использовать средства только по назначению. На рынке останутся финансово устойчивые компании, а количество фирм с небольшими бюджетами, предлагающих “дешевые метры”, сократится. Ужесточение требований может оставить только крупных застройщиков. Есть риск монополизации рынка, снижения числа строящихся домов, удорожания нового жилья", — пояснил Константин Бредников.
По его словам, возросшая финансовая нагрузка может тормозить строительство комфортных новостроек в погоне за "дешевым метром". Этому способствует и конкуренция по цене со вторичным жильем. Обычных метров пока хватает, недостает именно качественного жилья, спрос на которое растет быстрее спроса на квартиры в целом. А качественное жилье — это, в первую очередь, новостройки. Сейчас во многих городах России цены на жилье и условия по ипотеке позволяют оформить покупку квартиры. Спрос растет, и предложений на рынке становится меньше. И не только из-за того, что квартиры в новостройках раскупают: в некоторых городах и регионах — их просто стали меньше строить.
"Долевка" не выживет, утверждает Никита Исаев.
"Долевое строительство в нынешнем виде доживает последний год. Новые правила его фактически полностью упраздняют. Суть долевого строительства заключалась в привлечении дешевого капитала от дольщиков, которые, в отличие от банков, не требуют процентов за использование их денег. А теперь именно эта возможность для застройщиков и перекрывается. Долевое строительство в новом виде, когда застройщик может получить средства только после сдачи дома в эксплуатацию и вынужден привлекать банковские кредиты, практически лишено смысла. Застройщики резко сократят объемы продаж на стадии строительства, ведь готовые квартиры стоят дороже, а преимуществ от заморозки средств клиента заранее совсем немного. Так что это не кризис, это просто прекращение существования подобной схемы продаж жилой недвижимости", — поделился своим мнением с Накануне.RU эксперт.
Начиная с июля 2019 г., когда использование эскроу-счетов станет обязательным для застройщиков, количество договоров "долевки" начнет сокращаться: новая схема неинтересна ни застройщикам, ни покупателям.
"Застройщики не заинтересованы в резервировании капитала, который они не могут использовать, а клиентам неинтересно будет рисковать, вкладывая деньги в строящийся объект, ведь и на ранних этапах строительства недвижимость будет дороже: банковские проценты нужно отбивать. Сейчас мы наблюдаем закат эпохи долевого строительства", — заключил Никита Исаев.
Застройщики отказываются от "долевки", потому что стоимость квартиры в строящемся доме начинает приближаться к стоимости аналогичного готового жилья. Но подобные заявления девелоперов могут оказаться и манипуляцией наряду с рассрочкой и дешевой ипотекой, ведь надо же им на что-то завершать начатые объекты, отметила адвокат, кандидат юридических наук Юлия Вербицкая (Линник).
"Необходимо понимать: интерес застройщика далек от того, чтобы "сделать хорошо" дольщику. Возможно, застройщик находится в критическом положении и готов воспользоваться любым способом для получения денежных средств, необходимых для завершения строительства объекта. В случае заключения договора долевого участия и поступления денег на счет эксроу застройщик получает быстрое и целевое финансирование, которое позволяет завершить уже начатый объект в срок и минимальными затратами, сделав это, разумеется, за счет дольщика — физического лица", — сообщила юрист.
Вместе с тем, по ее словам, вероятность того, что все предусмотренные законодательством требования и гарантии будут соблюдены — невелика. Так, например, в случае взыскания штрафных санкций по договору долевого участия, физическое лицо — дольщик может получить решение суда и исполнительный лист, который никогда не будет реализован по причине наступившей после ввода объекта в эксплуатацию финансовой несостоятельности должника.
Возможно, застройщики переключатся на новые схемы, например, на строительство апартаментов, не попадающих под признаки жилых помещений и, как следствие, не требующих соблюдения закона о долевом строительстве.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
