"Академический" как пример государственно-частного партнерства
Очевидно, что поправить ситуацию с жильем в крупных городах, где из окон одного дома без бинокля легко заглянуть в окна другого, можно только осваивая новые участки и осуществляя масштабную комплексную застройку. Это позволит вводить жилья на порядок больше. Понятно, что государству одному вряд ли потянуть такие проекты в плане финансов - нужна помощь бизнеса. Бизнесу же без власти не решить вопрос с выделением той же земли, да и политическая воля, когда речь идет о серьезных проектах, играет не последнюю роль. Поэтому бизнес и государство должны сотрудничать. Пример такого сотрудничества - строительство района "Академический" в Екатеринбурге. Накануне на общественных слушаниях в Москве представители основного инвестора-застройщика - компании "Ренова-СтройГруп" рассказали, что они понимают под частно-государственным партнерством.
* * *
Общественные слушания, посвященные жилищной политике в России, проводила Общественная палата. В них приняли участие министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, губернаторы, главы городов и районов, эксперты.
Государство на долгие годы практически самоустранилось от решения жилищной проблемы. Порядка 60% населения России нуждаются в собственном жилье. А до его доступности пока
Фото: Накануне.ru |
Как отметил председатель комиссии Общественной палаты РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев, важно так выстроить программу развития строительного рынка доступного жилья, чтобы стоимость квартиры не превышала
Фото: Накануне.ru |
Он перечислил меры, которые удешевят себестоимость строительства. Среди них - бесплатное выделение участков под "доступную" застройку, то есть, за счет бюджета, как делается, например, в Казахстане. Инженерная инфраструктура тоже должна разрабатываться за счет бюджетных средств, но при условии, что в договоре между муниципалитетом и застройщиком будет зафиксирована нормативная цена на строящееся жилье.
Однако пока ничего этого нет, а
себестоимость одного кв метра в первом квартале 2006 года выросла на 14,7%. В Москве, по данным Росстата, себестоимость кв метра достигла 23300 рублей, в ХМАО - 17538 рублей. Рыночная цена, естественно, выше. |
Пока нет механизмов, удешевляющих себестоимость строительства, единственная реальная возможность снизить цены на жилье - много строить. Точечная застройка городских кварталов проблему насыщения рынка не решает. Альтернативой ей являются проекты комплексного освоения территорий. Именно таким является проект строительства района "Академический" в столице Среднего Урала.
Он предполагает возведение 9 млн кв метров жилья на более чем 300 тысяч жителей. Причем, 54% всего жилищного фонда составит жилье эконом-класса. Это целый небольшой город со своими детскими садами, школами, магазинами, торговыми и бизнес-центрами, учреждениями культуры и здравоохранения, спортивными сооружениями.
Кстати, проект уже известен далеко за пределами Свердловской области. Накануне в Иркутске он был поддержан "Единой Россией". "Очень интересный проект, безусловно, мы обратим внимание. Думаю, для нас это очень полезная информация, касающаяся строительства "городов будущего", которые формируют инфраструктуру и качество жизни людей. Безусловно, это наглядный пример того, как мы можем реализовывать благие идеи", - заявил на круглом столе по вопросам жилищной политики с участием госдепов-единороссов один из руководителей Центра консервативной политики, начальник Управления по связям с общественностью и взаимодействию со СМИ аппарата Госдумы Юрий Шувалов.
Между тем, для эффективной реализации проектов такого масштаба усилий одного бизнеса или одних властей недостаточно. Важно объединить усилия. Такое частно-государственное партнерство (ЧГП) выгодно всем его участникам.
Фото: Накануне.ru |
Частно-государственный тандем привлекателен еще в том плане, что он позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексной застройки. |
Схемы же и условия могут быть разные. По мнению "Ренова-СтройГруп", инициатива комплексной застройки должна исходить от главы региона, как это было в Екатеринбурге, что уже на первом этапе придает проекту статусность и делает его заманчивым для частных инвесторов. А земельный участок может находиться в ведении муниципалитета, и тогда муниципалитет ищет партнера для его освоения. Или же участок находится в собственности у бизнеса, который готов его развивать в обмен на предоставление госгарантий на развитие инфраструктуры.
Впрочем, вопрос с госгарантиями частнику на инфраструктуру до конца не решен. "Гарантии предоставляются муниципалитету на те участки, которые находятся в его ведении. Нужно разработать механизм транслирования госгарантий до частного инвестора, осуществляющего инфраструктурный проект. Выходом может стать предоставление гарантий партнерству на целевое кредитование развития инфраструктуры", - сказал Вениамин Голубицкий.
Есть и другой вариант распределения ролей в ЧГП, предполагающий целевое финансирование создания инфраструктуры. Федеральный центр берет на себя создание инфраструктуры, регион и муниципалитет - развитие дорожной и транспортной сетей, юридическое сопровождение проекта и предоставление гарантий. Частные инвесторы занимаются разработкой проектной документации, привлечением инвестиций, строительством объектов недвижимости, в том числе социальной сферы, а также управлением проектом. |
Впрочем, ожидаемый эффект намного шире. Госфинансирование - достаточно дешевый ресурс. Государство, как правило, выдает деньги под небольшой процент или же вообще без
Фото: Накануне.ru |
Но речь, скорее, идет уже о следующем, более масштабном этапе развития инфраструктуры. На начальной стадии региону, безусловно, нужен партнер, который смог бы профинансировать подготовку участков, разработку градостроительной документации и т.д., например, то же межевание земли стоит немалых денег. Со временем в партнерство могут быть вовлечены крупнейшие торговые сети, компании, управляющие коммерческой недвижимостью. В обмен, например, на право вести эксклюзивную деятельность в районе.
Однако, есть ряд нормативных ограничений, касающихся получения прав на участок земли. По новому закону, земля выделяется по результатам торгов. И то только после ее постановки на кадастровый учет и оснащения инженерной инфраструктурой. Редко у какого муниципалитета находятся на это средства. Если же участок останется в муниципальной собственности, то инвестору вряд ли удастся вернуть средства, вложенные в его освоение.
Приемлемое решение, говорят в "Ренова-СтройГруп", - передача участка в качестве взноса в уставной капитал совместного АО, организованного бизнесом и властью, собственно, и являющегося формой частно-государственного партнерства. А привлечение других инвесторов уже после развития участка может осуществляться путем продажи прав на часть земли либо доли в акционерном капитале.
"Принимая такую схему, мы создаем предпосылки для создания точек роста, как минимум, в инфраструктурной и градостроительной сферах. А в случае включения в нее ясных механизмов обеспечения привлекательности регионов для бизнеса, эффект от реализации проектов комплексного освоения территорий путем создания частно-государственного партнерства увеличивается кратно", - подчеркнул Вениамин Голубицкий.
По его словам, использование партнерской схемы для развития городов требует разработки ее типовой модели и форм договоров. "Ренова-СтройГруп" предложила разработать федеральный закон, направленный на развитие механизмов частно-государственного партнерства.
По итогам общественных слушаний были подготовлены рекомендации в адрес исполнительной и законодательной властей. Эксперты рекомендовали создать в России Общественно-государственный совет по жилищной политике и рабочую группу, которая бы анализировала взаимосвязь законов, регулирующих жилищную политику, и обобщала все ноу-хау в области недорогого строительства.
Но на сегодня проект "Академический" - первый полномасштабный проект комплексной застройки, в котором большое внимание, к тому же, уделено архитектурному облику будущего района. Участие в его реализации частного инвестора доказывает, что бизнес заинтересован в этом партнерстве и готов вкладывать деньги в такого рода проекты. Но нужно создать схему, которая бы устраивала всех: не только бизнес и государство, но и, конечно же, граждан – конечных потребителей жилья.