Ипотека для "первички": преодоление или отсрочка кризиса? : Аналитика : Накануне.RU

Примерный объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, на конец прошлого года составил около 1 трлн руб. Из этих денег порядка 20% было выдано приобретение "первички". Однако с начала этого года федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования и целый ряд банков делают ставку на кредитование покупки первичного жилья. Поднимет ли это рынок недвижимости в России после кризиса?

Самым крупным участником "возрождения рынка недвижимости через ипотеку" стал ВЭБ. На прошлой неделе наблюдательный совет банка утвердил требования к приобретаемым ипотечным облигациям и ипотечному покрытию. Одно из них - в покрытие могут входить только кредиты, предоставленные на оплату строительства жилья, приобретения жилья на этапе строительства или покупку жилья у застройщика или инвестора (то есть, только первичный рынок). При этом банк намерен рефинансировать до 250 млрд руб. ипотечных кредитов. Аналитики международного рейтингового агентства Moody's считают, что это позитивно отразится на рынке строительства жилья в России.

Другие банки также обратили внимание на ипотеку первичного жилья, хотя в кризис многие вообще отказались от жилищного кредитования. Как сообщил председатель правления ОАО "МЕТКОМБАНК" Рустам Маматов, в середине прошлого года банк возобновил предоставление ипотечных кредитов. Но если в 2009 г. таких кредитов было выдано на 480 млн руб, то в 2010 г. банк планирует предоставить заемщикам на приобретение жилья уже порядка 2 млрд руб. Условия кредитования в ОАО "МЕТКОМБАНК" – примерно те же, что и у АИЖК: процентная ставка от 9,55%, кредит предоставляется сроком до 30 лет на сумму от 300 тыс. до 4 млн руб.

По словам начальника отдела жилищного кредитования ОАО "МЕТКОМБАНК" Анастасии Лаврентьевой, в настоящее время средняя сума кредита составляет 1,4-2 млн руб. При совокупном доходе семьи в 41 тыс. руб. в месяц, как правило, кредит берут на 15 лет под 10,78% годовых. Пока нижняя граница суммы первоначального взноса равна 30%, но со временем она будет снижена до 20%.

Большие надежды на ипотеку возлагают и застройщики. Как сообщил генеральный директор ЗАО "РЕНОВА-СтройГруп-Академическое" Алексей Воробьев, из 1,2 тыс. квартир, построенных в екатеринбургском районе "Академический" в 2009 г., продана только 1 тыс., из которых 716 квартир "ушли" по госценам для нужд Минобороны. Это 33,6 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как средняя цена одного "квадрата" в "Академическом" составляет 43-47 тыс. руб. В этом же году планируется возвести 4,2 тыс. квартир. Здесь в пору подумать о других покупателях.

И застройщик об этом подумал. С октября прошлого года ЗАО "РЕНОВА-СтройГруп-Академическое" активизировало работу с банками. Заместитель генерального директора компании Кирилл Ляшенко рассказал, что за столь короткий срок заключены договоры сразу с несколькими банками, в том числе с ОАО "МЕТКОМБАНК". И если в начале работы с кредитными организациями застройщик продавал по ипотеке 10% квартир, то сейчас этот показатель превышает 50%.

Для удобства покупателей застройщик даже ввел принцип "одного окна", который безуспешно пытаются организовать государственные органы. Прямо на строительной площадке клиентам предлагают и квартиру выбрать, и договориться с риэлтором о продаже "старой" квартиры, и заключить договор с банком на кредитование покупки "новой" квартиры, и даже получить документы о регистрации собственности.

Но ЗАО "РЕНОВА-СтройГруп-Академическое" – не единственный застройщик, сотрудничающий с банками. Как пояснил Накануне.RU генеральный директор "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев, в современных условиях банковская поддержка определят расстановку сил в отрасли. На стадии завершения и особенно начала возведения новых проектов, банковские гарантии – это важный элемент проекта.

"Рынок недвижимости в Екатеринбурге перестает быть делом исключительно профессиональных строителей. "Синара-Девелопмент" идет по пути привлечения банковских учреждений к своим строительным проектам на стадии их планирования. Банки обеспечивают с одной стороны банковскую гарантию окончания строительства в срок, с другой предоставляют покупателям возможность воспользоваться определенной ипотечной программой. Вкладывая средства в строительные работы, банк гарантирует покупателю, не только то, что его квартиру достроят, но и абсолютную прозрачность самой сделки", - сказал он.

К примеру, ЖК "Альбатрос" строится под гарантии СКБ-Банка, который покупателям к тому же готов предоставить под этот проект ипотечный кредит. Так же квартиры в жилом комплексе "Альбатрос" можно приобрести и в рамках жилищных кредитных программ Уральского банка Сбербанка России. Продажи были открыты в декабре прошлого года. И за месяц на уровне котлована была продана треть дома, сегодня возводиться уже последний – 8-ой этаж здания.

Агентство ипотечного жилищного кредитования в целях развития рынка недвижимости вообще намерено переключиться исключительно на кредитование "первички". Как сообщил Накануне.RU директор Свердловского АИЖК Александр Комаров, перед агентством поставлена задача обеспечить устойчивый рост объемов ипотечного кредитования по государственной программе. "Кредитованию первичного жилья уделяется очень серьезное внимание и не только на бумаге, но уже на практике. Федеральное агентство начинает нас все больше и больше ориентировать на возобновление процесса кредитования либо вновь построенного жилья, либо на кредитование заемщиков на этапе строительства. В ближайшее время этот сегмент восстановится", - сказал он.

При этом следует учитывать, что выход рынка недвижимости из кризиса вызван не только активизацией ипотечного кредитования, но и общим улучшением экономической ситуации в стране. Хотя регионы РФ выходят из кризиса разными темпами.

Так, президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви сообщил Накануне.RU, что в последнее время спрос на недвижимость увеличивается. "В этом году я не то чтобы ожидаю ажиотажного спроса, но будет хороший спрос – значительно больше, чем в прошлом году. В целом в 2009 году число сделок было меньше на 10-15% меньше, чем в предыдущие годы. В этом году спрос выровняется, выйдет на докризисный уровень. Надеюсь, что цены сильно расти не будут, но это возможно по отдельным типам квартир", - сказал он.

По мнению Михаила Дэви, спрос на жилье будет нарастать, в первую очередь, с точки зрения консервативного вложения средств. Вложение в недвижимость гораздо понятнее людям, чем покупка акций, облигаций и прочих бумаг. Но заработать на квартирах, как раньше, вряд ли будет возможно. "Я бы не хотел, чтобы недвижимость снова стала инструментом спекуляции, потому что это приводит к более большим колебаниям – кто-то на этом зарабатывает, а простые люди чаще всего из-за этого страдают, возникают социальные проблемы. С моей точки зрения, для рынка было бы лучше, чтобы спекулянтов было меньше. Лучше, чтобы оставались те же долгосрочные инвесторы, например, коммерческой недвижимости, которые покупают ее и сдают в аренду, чем те, которые покупают, ничего не делают, а через год перепродают. Они на самом деле мешают нормальному развитию рынка", - отметил Михаил Дэви.

Он также сообщил, что среди населения спрос на ипотеку большой. В некоторых банках Екатеринбурга даже образовались очереди из заемщиков. А вот в Челябинске ситуация иная. Начальник управления ипотеки и реализации Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Вероника Новоселецкая сообщила Накануне.RU, что ситуация на рынке недвижимости в регионе стабилизируется, но медленно. "В 2010 году рынок недвижимости еще не выйдет на докризисный уровень. Если сравнивать с 2007 годом, то даже предложения жилья такого нет, чтобы рынок восстановился. Даже цена понемногу стала подниматься не столько из-за платежного спроса, сколько из-за сокращения предложения. Строят намного меньше, чем раньше. В прошлом году вообще начали мало строек, соответственно предложение очень узкое", - сказала она.

По ее словам, в Челябинске пока опасаются кредитовать покупку первичного жилья, для этого нужны деньги "подлиннее". "Пока хватает работы на вторичном рынке, еще есть непроданные квартиры. Мы вообще не работаем с жильем, на которое не оформлено право собственности", - отметила Вероника Новоселецкая.

Разница между двумя регионами становится очевиднее, если учитывать мнение риэлторов. В Екатеринбурге агенты недвижимости возлагают на ипотеку первичного жилья определенные надежды. Как сообщила Накануне.RU исполнительный директор центра недвижимости "Северная казна" Ирина Завьялова, с активизацией ипотечного кредитования "первички" у застройщиков появится возможность привлечения денежных средств. В настоящее время предложение на рынке есть, вполне возможно, что кредитование новостроек подстегнет спрос.

"Новостройка, на мой взгляд, способна оживить рынок. Прежде всего, люди перестанут опасаться покупать более дешевое жилье на стадии строительства, поскольку аккредитация САИЖК будет являться гарантией сдачи объекта вовремя, а проблемные объекты проверку ведомства пройти просто не смогут", - сказала она.

Страховщики Екатеринбурга также готовы работать с недостроенным жильем. Начальник управления развития бизнеса страховой компании "Экспресс Гарант" Александр Гасников сказал Накануне.RU, что на текущий момент в Свердловской области "подвешено" порядка 5 тыс. квадратных метров жилья – несданных, но уже готовых к вводу в эксплуатацию. Одним из способов решения данного вопроса является восстановление инструмента кредитования, который существовал в 2006-2007 годах – кредитование "первички". "Ситуация по страхованию "первички" от "вторички" отличается только по срокам. На этапе до оформления права собственности страхуется только жизнь и трудоспособность будущего собственника жилья, после оформления права собственности страхуется и имущество, а также титул права собственности", - отметил он.

Таким образом, в кредитовании "первички" заинтересованы все, но станет ли это панацеей от кризиса на рынке недвижимости? Подобный инструмент поможет достроить и продать уже начатое жилье, однако будет ли ипотеки достаточно для начала нового строительства? Не получится ли так, что после завершения и сдачи уже начатых объектов рынок недвижимости "обмелеет", несмотря на не иссякающий спрос покупателей? Кредиты для застройщиков дают вовсе не под те проценты, что ипотеку для населения…