Краешком по российской ипотеке : Аналитика Накануне.RU

Архив материалов

Краешком по российской ипотеке

Ставки по ипотечным кредитам в России повысятся, сам кредит получить будет сложнее, а треть ипотечных банков вообще перестанут их давать. Так волна американского ипотечного кризиса захлестнула Англию, начала наступление на европейские страны и, иссякая, затронула Россию. Никакой паники, как в Англии, когда вкладчики пятого по величине ипотечного банка Northern Rock стоят в очередях, чтобы забрать свои деньги. Российскому Центробанку, в отличие от английского, не приходится идти на беспрецедентные меры и предоставлять гарантии под депозиты в $16 млрд. Да и наши банки не находятся на грани выживания. И все же российский рынок не так обособлен от мирового, чтобы глобальные потрясения обходили его стороной. В итоге молодой, только-только встающий на ноги сектор ипотечного кредитования споткнулся, остановился и задумался.

Источник всего – кризис в США - случился из-за того, что облигации, обоснованием которых являлись закладные, оформляемые при выдачи ипотечного кредита под залог, оказались далеко не так надежны, как полагали инвесторы, и котировки этих бумаг обесценились в разы. Это привело к ситуации, когда многие банки стали испытывать недостаток ликвидности.

Американский кризис потянул за собой в финансовую яму европейский рынок. Так, Northern Rock, у которого с качеством ипотечного портфеля все в порядке, увлекся финансированием ипотеки с рынка капитала. Как пояснил Накануне.RU аналитик ИК "Антанта-Капитал" Максим Осадчий, когда рынок ликвидности иссяк, банк не смог покрыть свои текущие обязательства.

Общая нехватка ликвидности, ограничение и удорожание займов отразилось и на российских банках. Так, в сентябре, в пик сезона, в России не было ни одного размещения облигационных займов. Правда, как уверены эксперты, масштабный банковско-ипотечный кризис нам все-таки не грозит. Неразвитость ипотечного сектора в данной ситуации сыграла положительную роль.

Дело в том, что под "удар" мирового рынка попали не все банки, а только те, у кого значительная часть пассивов представляет собой облигационные займы и кредиты у западных финансовых структур. Но сейчас у банков возможность привлекать новые деньги таким образом временно закрыта, и это приводит к тому, они вынуждены приостановить свои программы по выдаче ипотечных кредитов.

"Думаю, что на небольших региональных банках, у которых пассивная часть формируется за счет депозитов физических лиц, кризис никак не отразилось. Крупные банки, например, ВТБ, который имеет серьезные заимствования на западных рынках, с этими проблемами столкнется. Сбербанк, у которого не много заимствований, - вряд ли. Нельзя говорить, что проблемы будет испытывать определенный класс банков", - заявил Накануне.RU директор ИФГ "Аккорд-Инвест" Константин Селянин.

Однако, по оценкам Городского ипотечного банка, приостановить выдачу кредитов может одна треть всех банков, специализирующихся выдаче этого вида займа. Проводить секьюритизацию, когда банк, выдавая ипотечные кредиты, оформляет закладную и выпускает облигации, сейчас просто нецелесообразно, поскольку если раньше ипотечные кредиты можно было секьюритизировать и разместить соответствующие облигации под LIBOR +1,5%, то теперь LIBOR +3-3,5%.

Справка: LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Говоря по-другому, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок.

Между тем, для ряда банков секьюритизация является основным, чуть ли не единственным инструментом рефинансирования. Также возможна продажа кредитных портфелей, но сейчас и она не выгодна. Но у каждой стороны есть две медали: поскольку кредитный портфель можно невыгодно продать, значит его может выгодно купить.

"Если какие-либо банки воспользуются возможностью покупки кредитных портфелей по дешевой цене, то смогут увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов. Другое дело, в некой ценовой неопределенности, когда не ясно сколько стоят ресурсы и сколько будут стоить в дальнейшем, чтобы это делать, нужно быть очень уверенным в своих силах, но, думаю, некоторые банки смогут свою долю на рынке увеличить", - отметил в разговоре с Накануне.RU первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Тем не менее, общее количество выдаваемых кредитов уменьшится, поскольку далеко не все банки решатся прикупить кредитные портфели. Кроме того, и кредит получить станет сложнее.

"Объем кредитов класса subprime [когда займ выдается либо без первоначального взноса, либо если заемщик не подтвердил документально уровень своих доходов] в России не велик. Но ряд банков, которые наиболее активно наращивают свои ипотечные портфели, могли использовать неподтвержденную информацию о доходах заемщика. Теперь банки будут более тщательно проверять информацию о доходах заемщиков", - уверен Максим Осадчий. Кстати, такое уже происходит в США. "Там не перестали выдавать кредиты, но банки чрезвычайно ужесточили требования к заемщикам и повысили ставки", - говорит Константин Селянин.

Также очевидно, что увеличатся процентные ставки по кредитам, поскольку банки переложат стоимость заимствований на конечных заемщиков. По мнению директора ИФГ "Аккорд-Инвест", повышение можно ожидать в пределах 2-3%. Причем, речь идет о всех банках, выдающих ипотечные кредиты.

Поскольку в России практически нет длинных денег, годных для ипотеки, их единственным их источником являются западные рынки. "В силу глобального кризиса ликвидности этот источник "иссохнет" - стоимость кредита на западных рынках существенно вырастет", - утверждает аналитик ИК "Антанта-Капитал".

Фото: Александр Фомин/PHOTOXPRESS.RU

Если банки ужесточат требования, то смягчат их только в том случае, если более или менее будут уверены, что смогут рефинансировать кредиты либо на российском, либо на западном рынке. Но не факт, что такой вариант развития событий предрешен.

"Условия могут быть ужесточены только в том случае, если кризис будет продолжаться длительное время. Если появятся сигналы, что кризис подходит к концу, если будут успешные смещения облигаций, тогда этот сценарий не будет работать", - заявляет первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Аналитик ИК "Антанта-Капитал" Максим Осадчий настроен более пессимистично. Он считает, что "ипотечный кризис начинает расползаться по глобусу" и, судя по всему, продолжит это движение. Однако о серьезном ипотечном кризисе в России говорить все-таки не приходится. "Внятные признаки кризиса существуют. Но этот кризис не надо драматизировать. Ситуация сложная, но она не трагическая", - уверен директор ИФГ "Аккорд-Инвест" Константин Селянин.

По его словам, настоящий драматизм заключается вовсе не в кризисе, а в том, что многим людям ипотечные кредиты не по силам. По статистическим данным, обслуживать ипотечный кредит могут не более 15% трудоспособного населения. Остальным 85% все равно, легко ли, сложно ли получить кредит, маленькие или большие проценты нужно платить, поскольку ипотека им все равно недоступна. Но если смотреть в будущее, то получается, что ипотечный кризис делает ее еще более недостижимой.